マンション生活での相談は、「マンション管理士　香川事務所」へ。

問１

〔問 1〕専有部分及び共用部分に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　区分所有権とは、専有部分及び共用部分の共有持分を目的とする所有権である。

→Ｘ　誤。　区分所有権とは、専有部分を目的とする所有権であり、共用部分は入らない。
　　平成２５年　マンション管理士試験　「問１」　、　平成１８年　マンション管理士試験　「問３」　。
区分所有権とは、区分所有法第２条１項（定義） によると「この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。」とあり、カッコ書きによれば、共用部分は除かれる。また、同法第２条３項「この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。 」とあり、建物の専有部分だけが、区分所有権の目的になる。共用部分の共有持分は入らない。

2　専有部分を共用部分にすることはできるが、共用部分を専有部分にすることはできない。

→Ｘ　誤。　共用部分であっても、共有者全員の同意があれば、専有部分にできる。
　　区分所有法第４条２項によると、「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。」とあり、専有部分であっても、規約により、共用部分にできる。（これは規約共用部分と呼ばれる）。また、 廊下などの法定共用部分であっても、民法の共有（民法第２５１条）「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 」により、共有者全員の同意があれば、共用部分を変更して専有部分にできる。そして、一度規約共用部分としても、規約を変更すれば専有部分に変更できる。

3　共用部分について規約を定めることができるが、専有部分について規約を定めることはできない。

→Ｘ　誤。　専有部分についても、規約は定められる。
　　区分所有法第３０条１項（規約事項） 「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」とあり、同条３項
「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」とあり、 規約は、共用部分だけでなく、専有部分についても定めることができる。
　例：標準管理規約（単棟型）12条： （専有部分の用途）
「第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 」のように、専有部分の用法を規約で定め制限している。

4　一棟の建物の各部分は、専有部分か共用部分かのいずれか一方に属し、それ以外のものはない。

→○　正。　区分所有法第２条４項「この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。」とあり、一棟の建物は、専有部分に属さなければ、共用部分となる。つまり、どちらか一方に属する。なお、通常、共用部分というと、法定共用部分と規約共用部分が含まれた表現であることに注意。

答え：４ 　なお、区分所有法の解説は、「マンション管理士　香川」の関連した「超解説　区分所有法」がありますので、こちらも参考にしてください。

〔問 2〕ア〜エの記述のうち、管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の管理者と管理組合法人の理事の両者について当てはまるものの組合せは、区分所有法の規定によれば、次のうちどれか。

ア　職務又は事務に関し、区分所有者を代理する。

→Ｘ　誤。　管理者のみ当てはまる。
　　　 単なる管理者と管理組合法人の理事では、区分所有法の適用が異なっている項目があるので、注意のこと。似たような出題は、平成１８年　マンション管理士　試験　「問３１」　にもある。また、平成２２年　マンション管理士試験　「問６」　も。
　 マンションの管理組合という呼び名ですが、区分所有法では、正式の定義がありません。そこで、設問のように「区分所有法第３条で規定される区分所有者の団体をいう」と説明が入ります。
但し、この区分所有者の団体も法人化されれば、「管理組合法人」と称することが義務つけられます。
　　そこで、設問の区分所有者の代理については、まず、管理者は、区分所有法第２６条２項「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 」とあり、区分所有者を代理している。
　次に、理事であるが、区分所有法第４７条６項「管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。」とあり、管理組合法人では、区分所有者を代理しているのは管理組合法人であり、理事ではないことに注意。紛らわしいが、理事は、管理組合法人の代表者である。

イ　任期は２年であるが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、その任期とする。

→Ｘ　誤。　理事のみ当てはまる。
　　　 任期については、単なる管理者については、区分所有法では任期（資格も含めて）を定めた規定はない。一方、管理組合法人の理事については、区分所有法第４９条新：６項（旧５項）「理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。 」とある。なお、この法人での理事の任期は監事にも適用されている。

ウ　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって解任することができる。

→○　正。　管理者と理事に当てはまる。
　　　　解任については、単なる管理者の場合、区分所有法第２５条１項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。 」とあり、可能である。
　管理組合法人の理事の解任は区分所有法第４９条：新：８項「第二十五条の規定は、理事に準用する。」 とあり、管理者の第２５条の規定が理事にも準用されているので、ともに可能。
　注：ここは、平成２０年１２月改正あり。参考：旧７項「第二十五条、民法第五十二条第二項 及び第五十四条 から第五十六条 まで並びに非訟事件手続法 （明治三十一年法律第十四号）第三十五条第一項 の規定は、理事に準用する。」 （平成２１年２月２６日：法改正により解説変更）

エ　不正な行為その他の職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

→○　正。　管理者と理事に当てはまる。
　　　 単なる管理者については、区分所有法第２５条２項「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。」とあり、可能。
　また、選択肢３でも述べたように、この第２５条の規定は、理事にも準用されているので、可能。

１　アとイ

２　イとウ

３　ウとエ

４　エとア

答え：３　（管理者と理事に当てはまるのは、ウとエ）

〔問 3〕区分所有法第６条の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当しないものは、区分所有法の規定によれば、次のうちどれか。

1　自己の専有部分への危険物持ち込み

→　該当する。　共同の利益に反する行為の出題は、平成２４年　マンション管理士試験　「問２」　、　平成１４年　マンション管理士試験　「問４」　も参考に。
　　この設問は、後で出てくる「問１０」とも関係しているので、「問１０」も参考のこと。
　 区分所有法第６条１項には「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」とあり、何が共同の利益に反する行為かは、具体的ではないが、 過去の判例などから、
　　　・耐力壁の撤去、
　　　・爆発物の持ち込み、
　　　・住居専用使用と決めているのに事務所・店舗とする、
　　　・廊下や階段室に私物を置く、
　　　・勝手に自動車を停める、
　　　・外壁やベランダに家庭教師の宣伝用看板を取り付ける、
　　　・プライバシーの侵害、
　　　・騒音、悪臭の発散
などがあげられ、危険物を自己の専有部分に持ち込むことは、該当する。

2　管理者の人格を中傷するビラの配布

→　該当しない。→”該当する”に変更に。 　区分所有法第６条で規定する「共同の利益に反する行為」は、複数の人に影響を及ぼす行為であり、管理者の人格を中傷するビラの配布は、特定の個人に関する行為であるため、該当しない。ただし、管理者に対する不法行為（民法第７０９条）に該当する場合はある。

　２０１７年　３月２１日　追記：この回答は、その後、平成２４年　１月１７日付の最高裁判所の判決　が出て、共同の利益に反する行為に該当するに変更となる。
　趣旨：マンションの区分所有者が，業務執行に当たっている管理組合の役員らをひぼう中傷する内容の文書を配布するなどする行為が，建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるとみる余地がある場合 　

3　規約で禁止された動物の飼育

→　該当する。　他の区分所有者が被る不利益（鳴き声による騒音、悪臭など）が大きい。規約で禁止されているにもかかわらず、動物を飼うことはできない。

4　ベランダへの無許可の看板の設置

→　該当する。　選択肢１で述べたように、ベランダに、看板を設置すると、落下の危険性、美観の侵害など、他の区分所有者が被る不利益が大きいため、ベランダには、勝手に看板は設置できない。

答え：２　（２０１７年　３月　２１日追記：判例で、２　も該当するに変更になる）

問４

〔問 4〕区分所有法第７条の先取特権に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　この先取特権を有する者は、管理者又は管理組合法人に限られ、区分所有者は含まれない。

→Ｘ　誤りである。 区分所有者も含まれる。
　「先取特権」については、管理業務主任者試験(平成１９年　問４）でも似たような出題がある。参考のこと。他には、平成２１年　マンション管理士試験　「問３」　、　平成２０年　マンション管理士試験　「問２」　、　平成１７年　マンション管理士試験　「問４」　、　平成１６年　マンション管理士試験　「問５」　でも出ている。
　　  先取特権は、区分所有法第７条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。」とあり、 区分所有者が含まれている。

2　この先取特権は、債務者が専有部分を賃貸しているときは、物上代位により賃料に行使することができる。

→○　正しい。　　民法第３０４条（物上代位） 「先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。 」とあり、賃貸の賃料にも行使できる。この規定は区分所有法で定める先取特権にも適用される。

3　この先取特権の目的物は、債務者である区分所有者の区分所有権に限られる。

→Ｘ　誤りである。　区分所有権だけでなく、共用部分に関する権利や敷地利用権、建物に備え付けた動産なども含む。
　　選択肢１でも述べたように、「債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」とあり、区分所有権だけでなく、共用部分に関する権利や敷地利用権、建物に備え付けた動産なども含む。

4　この先取特権の優先権の順位は、不動産保存の先取特権と同順位である。

→Ｘ　誤りである。区分所有法の先取特権（共益費用）は、不動産保存の先取特権に優先する。　
　区分所有法第７条２項「前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。 」とあり、共益費用は雇用関係、葬式の費用、日用品の供給などと同じように、債務者の全財産から優先的に弁済をうけることのできる一般の先取特権と呼ばれる。（民法第３０６条）
　　民法第３０６条（一般の先取特権）
　　　　次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。
　　　　　一 　共益の費用
　　　　　二 　雇用関係
　　　　　三 　葬式の費用
　　　　　四 　日用品の供給
　ついでに、「共益の費用」とは、民法第３０７条　（共益費用の先取特権）
　「共益の費用の先取特権は、各債権者の共同の利益のためにされた債務者の財産の保存、清算又は配当に関する費用について存在する。
　　２ 　前項の費用のうちすべての債権者に有益でなかったものについては、先取特権は、その費用によって利益を受けた債権者に対してのみ存在する。」
である。
　　 また、不動産保存の先取特権は、民法第３２５条　（不動産の先取特権）
　「 　次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の不動産について先取特権を有する。
　　　　　一 　不動産の保存
　　　　　二 　不動産の工事
　　　　　三 　不動産の売買」
　　及び　民法第３２６条　（不動産保存の先取特権）
　「不動産の保存の先取特権は、不動産の保存のために要した費用又は不動産に関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。」
　により、債務者の特定の動産や不動産から優先的に弁済をうけることのできる特別の先取特権の一つとして認められている。
　そして、特別の先取特権と、一般の先取特権での順位は、特別の先取特権の方が、原則一般の先取特権より、優先するが、民法第３２９条（一般の先取特権の順位）
「一般の先取特権が互いに競合する場合には、その優先権の順位は、第三百六条各号に掲げる順序に従う。
　　２ 　一般の先取特権と特別の先取特権とが競合する場合には、特別の先取特権は、一般の先取特権に優先する。ただし、共益の費用の先取特権は、その利益を受けたすべての債権者に対して優先する効力を有する。 」とあり、
　一般の先取特権の中で、共益の費用の先取特権だけ、特別の先取特権（不動産保存の先取特権を含む）よりも優先する。 （平成２０年１１月　詳細追記）

答え：２

〔問 5〕規約で定めることも集会の決議で決することもできる事項は、区分所有法の規定によれば、次のうちどれか。

1　管理者又は管理組合法人が、その職務又は事務に関し、区分所有者のために訴訟の当事者となること。

→○　規約で定めることも集会の決議で決することもできる。
　　規約で定めることと、集会の決議でできることが認められている事項を整理すること。
　 訴訟の当事者は、まず、単なる管理者は区分所有法第２６条４項「管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。」とあり、可能。そして、管理組合法人は区分所有法第４７条８項「管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務（第六項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。 」とあり、規約でも集会の決議でも、可能。

2　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の決議について、区分所有者の定数を３／４以上から過半数に減ずること。

→Ｘ　規約でしかできない。　
　　共用部分の変更については、区分所有法第１７条１項「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」とあり、区分所有者の定数を減じるのは、規約で定めていなければできない。

3　集会の招集の通知を各区分所有者に発する期間について、会日よりもすくなくとも１週間前とする区分所有法の定めよりも伸縮すること。

→Ｘ　規約でしかできない。　
　　集会の招集の通知は、区分所有法第３５条１項「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。」とあり、これも規約で定めていなければできない。

4　区分所有者の共同の利益に反する行為をしている区分所有者に対して、管理者が、その行為の停止を請求する訴訟を提起すること。

→Ｘ　集会の決議でしかできない。 ま
　　ず、共同の利益に反する行為に対する訴訟の提起は、区分所有法第５７条１項「区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。 」とあり、その訴訟の提起は、同条２項
　　「２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。 」とあり、必ず個別の事案ごとに集会の決議によることで、そして、同条３項
　　「３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。」により、管理者ができる。規約で定めることはできない。これは、発生する事項が画一的でなく、また居住者に及ぼす影響が大きいので、事案ごとに、集会を開いて決めましょうってことです。（しかし、この設問と、標準管理規約６７条の関係があいまいです。平成２２年管理業務主任者試験　「問３６」、や　平成２１年管理業務主任者試験　「問３４」　をやった人から問合せの多い設問です。）

答え：１　（なかなか、良い設問です。規約で決めておく事項、毎回集会の決議が必要な事項を纏めておきましょう。参考：平成１６年　マンション管理士試験　「問４」）

〔問 6〕敷地利用権が数人で有する所有権である場合において、区分所有者が死亡したときの専有部分及び当該専有部分に係わる敷地利用権の帰属等に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているのはどれか。ただし、受遺者はいないものとし、また、規約に別段の定めはないものとする。

1　相続人も特別縁故者もいない場合においては、国に帰属する。

→○　正。　区分所有法での共有の敷地利用権なら、区分所有者が死亡しても他の共有者には帰属しない。　
　　設問の「敷地利用権が数人で有する所有権である場合」とは、区分所有法第２２条１項に該当する規定であり、これは、区分所有法第２４条「第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条 （同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定は、敷地利用権には適用しない。」とあり、敷地利用権となると、民法第２５５条の適用がない。
　 因みに、民法第２５５条の規定とは、
　 （持分の放棄及び共有者の死亡）「第二百五十五条 　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」である。
　　通常、民法第２５５条の規定により、相続人も特別縁故者もいない場合においては、敷地の利用権は、マンションを共有している他の共有者のものになるが、区分所有法では、それを廃除している。これは、相続人も特別縁故者もいない場合においては、専有部分(建物）は民法第２３９条２項「所有者のない不動産は、国庫に帰属する。」により、国のものとなるが、土地は民法第２５５条の適用となると、マンションの他の共有者の物となり、専有部分とその土地（敷地利用権）との分離処分を原則禁止した区分所有法の主旨に反するために設けられた規定である。よって、相続人も特別縁故者もいない場合においては、その専有部分もその土地（敷地利用権）も共に国に帰属することになる。

2　特別縁故者がいる場合においては、相続人が確定し、相続財産の清算手続きが終了したときに、当該特別縁故者への財産分与の対象となる。

→○　正。　
　　民法第９５８条の３（特別縁故者に対する相続財産の分与）
　「前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。」あり、当該特別縁故者への財産分与の対象となる。正しい。 （最高裁　H元・１１・２４）

3　特別縁故者がいないが相続人がいる場合において、相続人の全員が相続を放棄したときは、国に帰属する。

→○　正。　
　　まず、相続の放棄は、民法第９３９条（相続の放棄の効力）
　「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。 」により、相続人が全員相続の放棄をすると、相続人で無くなる。また、特別縁故者がいないから、民法第９５９条（残余財産の国庫への帰属）
「前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五十六条第二項の規定を準用する。」となり、処分されない敷地利用権は国の物となる。

4　専有部分が共有である場合において、相続人がいないときは、当該専有部分の他の共有者に帰属し、特別縁故者に分与されることはない。

→Ｘ　誤。特別縁故者に分与されることもある。
　　　選択肢２でも述べたように、民法第９５８条の３により、相続人がいないときは、特別縁故者に、相続財産の一部又は全部が与えられることがある。これは専有部分が共有であっても影響されない。特別縁故者は、専有部分と敷地利用権の双方の分与を受けることができる。（最高裁　H元・１１・２４）

答え：４　（ここは、平成２０年　マンション管理士　試験　「問３」　も参照）

問７

〔問 7〕マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第２条第１号イのマンションをいう。以下同じ。）の住戸と駐車場をそれぞれ専有部分として所有していたＡが死亡し、住戸は妻が相続し、駐車場は子Ｂが相続した。駐車場部分の区分所有者の修繕積立金（以下この問において「修繕積立金」という。）及び議決権については、規約に何らの定めがされておらず、Ａは修繕積立金を負担していなかった。この場合における、修繕積立金を負担させる規約の改正を決議する集会での管理者の説明について、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　駐車場部分の区分所有者の議決権については、規約には何も規定されていないので、Ｂには集会の開催通知をしていません。

→Ｘ　誤。 駐車場が専有部分なら、議決権もある。　
　　長い文章が出てきたときは、問題集の余白に図を書いてみましょう。設問には相続が出てきますが、解答には関係していません。

　　マンションの駐車場も専有部分とは、こじつけのような出題ではあるが、まず、区分所有法ではマンションという言葉は出てきません。そこで、マンション管理士・管理業務主任者等を定めた「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で定義される、マンションを使用します。それは、 　（定義）　
　「第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
　　　一 　マンション　次に掲げるものをいう。　
　　　　イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項 に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設
　　　　　ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設」です。

　　この設問では、駐車場は専有部分となっています。そこで、区分所有法で定める議決権は、同法第３８条（議決権）「 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。」とあり、同法第１４条では、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 」とある。これにより、規約で定めがなくても、専有部分である駐車場の区分所有者となった子Ｂには議決権がある。よって、同法第３５条１項「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。」により、駐車場部分の区分所有者の議決権については、規約には何も規定されていなくても、Ｂには集会の通知をしなければいけない。（しかし、このあと、集会で駐車場だけの区分所有者Ｂをどう扱うのか？　この酷い出題を暇な時に検討してください。）

2　修繕積立金を負担させる規約の改正を決議するに当たって、Ｂの承諾は必要ありません。

→○　正。修繕積立金の負担は受忍の範囲で、承諾は不要。　
　　これは、区分所有法第３１条１項「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 」で定める、今回の修繕積立金の負担が、一部の権利者に特別の影響を及ぼすかどうかを訊いている。
　判例では、特定の区分所有者の承諾は不要な例として、
　　　１．特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合
　　　２． 特定の区分所有者が分譲時の契約で専用使用することとされている駐車場の低廉な使用料について、社会通念上相当な額にする旨を定める場合
　　　３．すべての駐車場について、共用部分の維持管理上特段の事由がある場合は、一定期間、管理者がその使用を制限することができる旨を定める場合
　　は不要である。これは、合理的な負担を求めることは妥当性があり、一般に受忍の範囲内であると判断されている。
　　これにより、駐車場であっても専有部分であり、子Ｂも区分所有者である以上、専有部分としての修繕積立金負担は、区分所有者として当然負うべきものであるため、受忍の範囲であると考えられ、Bの承諾は不要である。

　　この「特別の影響受ける区分所有者」については、「平成１９年管理業務主任者試験　問３３」の選択肢１とあわせて、検討すると、悩む。

3　Ｂは、議決権を行使することはできませんが、集会で意見を述べることはできるので、その旨掲示しました。

→Ｘ　誤。　議決権を行使できるし、当然に集会で意見も述べられる。
　選択肢１でも述べたように、Ｂには駐車場（専有部分）の区分所有者としての議決権があるし、集会で意見も述べることができる。なお、集会で意見を述べる旨の掲示は、占有者のためです。

4　今後も、駐車場部分の区分所有者の議決権については、規約で定めないこととし、当該議決権は認めません。

→Ｘ　誤。　この場合、駐車場が専有部分なので、議決権もある。
　おかしな出題だが、選択肢１でも述べたように、Ｂには区分所有者としての議決権がある。規約で定めがなくても認めなくてはいけない。

答え：２　　（難しい！　関係のない相続で時間を取らされる。最初の議決権とは、何かが分かれば問題ないが、３も候補に上がる。）

　２０１８年　９月４日：ある受験生から連絡があった。
　駐車場を専有部分とする設問は、これでは、マンションに居住していない第三者が駐車場の区分所有権を有することになり、出題として不適切であるとの指摘です。
　まったく、マンション管理士　香川も同意見です。
　この背景は、「マンションの駐車場の専用使用権の分譲をめぐる平成１０年の最高裁判所の４件の判決について」を読めば、トラブルになる理由がわかります。

問８

〔問 8〕会議の目的たる事項について利害関係を有するとして、区分所有法第４４条第１項の規定により、集会に出席して意見を述べることができる者に該当するものは、次のうちどれか。

1　管理費を増額する規約の変更に係わる集会の決議を行う場合における専有部分の賃借人

→Ｘ　できない。　管理費の増額なら、賃借人は利害関係者ではない。
　　ここは、すごい引っ掛け問題だ。区分所有法第４４条１項の占有者に限定している事に注意。
　　区分所有法第４４条１項は（占有者の意見陳述権）
　「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。」である。
　ここでは、正当な占有者だけが、該当する。
　　管理費の増額は区分所有者には当然に利害関係があり、賃貸借契約上の賃料増額の1つの原因となりえるが、これは経済的な因果関係で、本来は占有者（借主）と賃貸人である区分所有者（大家）との協議が間に挟むためその影響も間接的という理由で利害関係が認められない。そこで、専有部分の賃借人は占有者であっても、集会に出席し意見は述べられない。

2　駐車場の専用使用料を値上げする集会の決議を行う場合における駐車場の専用使用権者

→Ｘ　できない。　駐車場の専用使用者は、区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者ではない。
　選択肢１で述べたように、区分所有法第４４条１項での、集会に出席して意見を述べることができる者は、専有部分を占有する者であり、駐車場の専用使用権者は占有者ではない。外部の第三者がマンションの駐車場を借りていることもある。

3　ペットの飼育を禁止する規約を定める集会の決議を行う場合におけるペットを飼育している専有部分の賃借人

→○　できる。　利害関係がある。
　　専有部分の賃借人は占有者に該当し、ペットの飼育が禁止されると直接影響を受けるので、利害関係を有している。（参考：平成１７年管理業務主任者試験　問２９）

4　店舗の営業時間を制限する集会の決議を行う場合における営業者から専有部分である店舗について担保権の設定を受けている抵当権者

→Ｘ　できない。抵当権者は、占有していない。　
　　担保権の設定を受けている抵当権者は、目的物を占有しないので、占有者に該当しない。

答え：３　（設問が悪い。）

問９

〔問 9〕甲マンションの建物価格の１／２を超える部分が滅失したために、滅失した共用部分を復旧する旨の決議がなされた。その決議において、区分所有者全員１０名のうち、Ａ、Ｂら８名は決議に賛成し、Ｃ及びＤの２名は決議に賛成しなかった。この場合におけるＣ及びＤが買取請求権を行使する場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、その決議の日から、２週間以内に買取指定者の指定がなされなかったものとする。

１　Ｃ及びＤは、決議賛成者全員に対し、買取請求権を行使することができる。

→○　正。　反対者は、賛成者の全員または一部に買取請求ができる。
　　まず、建物価格の一部が滅失したときは、その建物価格が、
　　　�@１／２以下（小規模滅失という）と、
　　　�A１／２超（大規模滅失という）では、
　　規約で別段の定めができる（小規模滅失だけ）など扱いが異なるので、注意のこと。
　　この設問では、建物価格の１／２を超える部分が滅失とあり、大規模滅失となる。
　 大規模滅失では、区分所有法第６１条５項「第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。 」とあり、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数での特別決議により集会で復旧の決議が可能である。
　 そして、その決議に反対したＣ，Ｄ（賛成した区分所有者以外の区分所有者）は、同法同条７項「第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。 」とあり、決議賛成者全員に対し、また一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきこと（買取請求権）を行使できる。

２　ＣがＡに対し買取請求権を行使したときは、ＤはＡ以外の決議賛成者に対し買取請求権を行使しなければならない。

→Ｘ　誤。　反対者は、同じ賛成者に重ねて買取請求ができる。
　選択肢１でも述べたように、区分所有法第６１条７項は「その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とあり、反対者Ｃが賛成者Ａに対して買取請求権を行使しても、同じく反対者Ｄも同一のＡに対して買取請求権を行使できない規定ではない。反対者ＤはＡに対して買取請求権を行使できる。

３　ＣがＡに対し買取請求権を行使したときに、Ａは、Ｃの建物等の権利の全部をＢに対して買い取るべきことを請求することができる。

→Ｘ　誤。　権利の全部ではない。算定した共用部分の持分の割合。
　選択肢１でも述べたように、区分所有法第６１条７項後半「その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とあり、請求を受けたＡは、同じ賛成者Ｂに対して請求ができるのは、「決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利」だけでであり、「Ｃの建物等の権利の全部」ではない。
　 また、区分所有法第６１条８項は「第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。」とあり、 Ｂが買取指定者となっていれば、Ａに対する買取請求をＢに変えることは可能であるが、設問は、買取指定者の指定がないことになっているので、請求先を変えることはできない。

４　ＤがＢに対し買取請求権を行使したときに、Ｂは，他の決議賛成者全員に対し、Ｄの建物等の権利を共有持分の割合で買い取るべきことを請求することはできない。

→Ｘ　誤。　賛成者は、算定した共用部分の持分の割合で、他の賛成者に買取請求ができる。
　選択肢３で述べたように、区分所有法第６１条７項後半「「その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とあり、反対者Ｄが賛成者Ｂに対して買取請求をしたときは、Ｂは「第十四条に定める割合：（共用部分の持分の割合） 第十四条 　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。」で他の決議賛成者全員に対し、Ｄの建物等の権利を共有持分の割合で買い取るべきことを請求するができる。

答え：１　　（少し、難しいかも。　選択肢１で確信があれば、あとは　Ｘ　にできるが。）

問１０

〔問 10〕甲マンションには、下図のとおり区分所有者A〜Dが居住している。この場合におけるA〜D等の行為が区分所有者の共同の利益に反する行為であるとして、 区分所有法第57条の規定に基づき、管理者が集会の決議により行為の停止等の請求を行うことができるものは、次のうちどれか。

l　 Aの妻の行為-----Aの妻が101号室でPTAの集会を開く際に、参加者が階段付近へ数台の自転車を乱雑に置いている場合

→Ｘ　誤。　行為の停止を求めるには、該当しづらい。
「共同の利益に反する行為」については、判例もよく出題されるので注意のこと。また、この設問は、「問３」とも関係しているので、「問３」も参照のこと。
　　　まず、区分所有法第５７条１項の規定は、（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
　「区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。」とあり、同条３項「管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。」により、共同の利益に反する行為があれば、管理者は集会の決議により行為の停止等の請求ができる。そこで、何が「共同の利益に反する行為」かが問題となり、判例もある。

★共同の利益に反する行為としては、
　　｛例-１｝
　　　・耐力壁の撤去、
　　　・爆発物の持ち込み、
　　　・住居専用使用と決めているのに事務所・店舗とする、
　　　・廊下や階段室に私物を置く、
　　　・勝手に自動車を停める、
　　　・外壁やベランダに家庭教師の宣伝用看板を取り付ける、
　　　・プライバシーの侵害、
　　　・騒音、悪臭の発散
　　｛例−2｝管理費等の滞納が原因で、建物の修繕に重大な支障が生ずるような状況に至っている場合は、この滞納は、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当たる。
　　｛例-3｝占有者が野鳩に餌付けをし飼育をしていて、他の居住者の迷惑になり、使用賃貸借契約の解除、占有者の退去、占有者に対する損害賠償請求が認められた。
　　｛例-4｝居住地域でのマンションの１階部分がカラオケ店舗で深夜の営業が禁止された。
　　｛例-5｝住居専用マンションで１室を保育室としたのは規約違反であり、他の区分所有者の共同の利益に反する。
　などが、上げられている。基本的には、個人間の争いは、共同の利益に反する行為には入らない。

　　設問の場合、自室でＰＴＡの集会を開くことは、参加者も区分所有者以外が想定され、自転車が乱雑に置かれていても、それは、一時的であり、集会が終われば、解決するため管理者が集会の決議により行為の停止等の請求を行うまでの行為ではない。また、区分所有法の第５７条の「行為の停止等の請求」が対象としているのは、区分所有者と専有部分の占有者であり外部の人は入らない。

2　Bの子供の行為-----Bの3人の幼い子供達が一日中ドタバタと走りまわる床 (フローリング)騒音にAが悩まされている場合

→Ｘ　誤。　上下階の問題で、管理組合では行為の停止まで求めにくい。　
　　これは、過去にも出題されている。（平成１６年　マンション管理士試験　問３１）
　騒音発生が広範囲に及び共同の利益を害する程度に至るときは、区分所有法第57条の差止請求の対象となるが、上下階の二者間の問題に止まるときは二者間で解決すべき問題。通常は直下の居住者による所有権または人格権に基づく差し止めの問題で管理組合には当事者適格がない。（騒音被害では、共同の利益に反する行為と言い難いとした判例：東京地裁八王子支部、平成８年７月３０日、がある。これによると騒音問題は、あくまでも当事者間の問題で、管理組合は原告になれない。）

3　Cの行為-----Cが301号室のベランダを温室に改造し、直接大量の土を盛り草花を植え付けてガーデニングを行っている場合

→○　正。　ベランダは勝手に改造できない。　
　　ベランダは、一般に共用部分であり、専用使用権が認められているだけである。勝手に改造をしてはいけない。災害時には、避難経路ともなっていることがある。そこを改造し、なお直接大量の土 を盛り草花を植え付けてガーデニングを行っている場合には、共用部分の通常の使用行為から反していて「共同の利益に反する行為」に該当する。（参考：京都地裁：昭和６３．６．１６）　

4　Dの行為-----夜間勤務に従事しているDが早朝に帰宅しシャワーを使うため、排水の流水音でCがうるさいと感じている場合

→Ｘ　誤。　当事者間合で解決すべき問題。
　これも、選択肢２で述べたように、ＣとＤの二者間での問題であり、「共同の利益に反する行為」に該当しない。

答え：　３

問１１

〔問 11〕 管理組合法人が解散する場合の残余財産の帰属に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

1　建物に専有部分がなくなったことにより解散した管理組合法人の残余財産は、区分所有法第3条の団体に帰属する。

→Ｘ　誤。　法人が建物に専有部分がなくなったことにより解散すると、団体もなくなり、その場合、管理組合法人の残余財産は、各区分所有者に帰属する。
　平成２５年　マンション管理士試験　「問５」　。
　まず、管理組合法人の解散事由は、区分所有法第５５条１項（解散）
　「 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
　　　　一 　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失
　　　　二 　建物に専有部分がなくなつたこと。
　　　　三 　集会の決議　」　である。
　　１号は、物理的に建物が全部無くなったことであり、２号は法律的に区分所有法に該当しなくなることを意味している。この、１号と２号により、管理組合法人が解散したときは、区分所有法第３条で定める区分所有者の団体（管理組合）そのものも存在しなくなり、同法第５６条（残余財産の帰属）
「解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。」により、団体ではなく、各区分所有者に帰属することになる。

2　建物の全部の滅失により解散した管理組合法人の残余財産は、各共有者の専有部分の床面積の割合により各区分所有者に帰属する。

→○　正。　
　　選択肢１で述べたように、区分所有法第５５条１項と同法第５６条により、正しい。

3　集会の決議により解散する管理組合法人の残余財産は、区分所有法第3条の団体に帰属する。

→○　正。　？　
　　選択肢１で述べたように、区分所有法第５５条１項３号の集会の決議で管理組合法人が解散しても、これは、管理組合法人格が手続き上なくなっただけで、まだ建物や専有部分は存在しているので、区分所有法第３条で規定する団体は存在している。そこで、残余財産は依然として管理組合運営の資金となり、人格なき社団としての管理組合（区分所有法第３条の団体）に承継され、各区分所有者には直接・現実的に帰属するとは考えられない。 正しい。

→Ｘ　誤 　？　厳密に、区分所有法第５６条だけを考えると、「解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。 」とあるので、規約がない以上間違いである。

4　建替え決議に基づき建物を取り壊すことにより解散する管理組合法人の残余財産は、各共有者の専有部分の床面積の割合により各区分所有者に帰属する。

→○　正。　
　　建替え決議に基づき建物を取り壊すことにより解散する場合も、選択肢１で述べた、区分所有法第５５条１項１号に該当するため、同法第５６条により、残余財産は、各共有者の専有部分の床面積の割合により各区分所有者に帰属する。

答え：１　（ただし、解釈で　３　にもなり得る。難問というか、設問が悪い！）　マンション管理センターの正解：１

問１２

〔問 12〕下図のとおり、専有部分のあるA〜Dの建物がある。この場合においてA、B、C及びDの区分所有者で構成される団地管理組合(区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)の成立に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　甲地をAとBの、乙地をCとDの区分所有者が共有する場合は、それぞれ団地管理組合が成立する。

→○　正。
　　団地関係は、平成２５年　管理業務主任者試験　「問３１」　、平成２３年　管理業務主任者試験　「問３８」　、平成２１年　マンション管理士試験　「問１１」　、　平成１８年　マンション管理士試験　「問１１」　、　平成１５年　管理業務主任者試験　「問３６」　、　平成１４年　マンション管理士試験　「問１２」　など、　ここらも必ず出題される。
　　　　まず、区分所有法第６５条（団地建物所有者の団体）
　「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 」とあり、甲地はＡＢの建物の区分所有者の共有であり、乙地はＣＤの建物の区分所有者の共有であるから、それぞれの団地管理組合が成立する。

2　駐車場をA〜Dの区分所有者で共有している場合は、A〜Dの団地管理組合が成立する。

→○　正。　
　　選択肢１で述べたように、「土地または附属施設」である駐車場をＡＢＣＤの区分所有者で共有している場合は、ＡＢＣＤ全体の団地管理組合が成立する。

3　甲地をAとBの、乙地をCとDの区分所有者が共有していても、それだけでは、A〜D全体の団地管理組合が成立することはない。

→○　正。　
　　選択肢１で述べたように、団地管理組合が成立するためには、団地内の土地又は附属施設が、ＡＢＣＤ全体の共有関係になければならない。設問では、甲地・乙地が別の共有関係にあるため、それだけでは、ＡＢＣＤ全体の団地組合は成立しない。

4　甲地をAとBの、乙地をCとDの、駐車場をA〜Dの、それぞれの区分所有者が共有している場合、A〜Dにおいて、複数の団地管理組合が重層的に成立することはない。

→Ｘ　誤。　複数の団地組合が成立する。
　選択肢１で述べたように、団地管理組合の成立には、土地又は附属施設が共有関係であることが条件であり、甲地をAとBの、乙地をCとDの、駐車場をA〜Dの、それぞれの区分所有者が共有している場合には、ＡＢだけの甲団地管理組合、ＣＤだけの乙団地管理組合、さらにＡＢＣＤ全体での駐車場管理組合が重層的に成立する。

答え：　４

問１３

〔問 13〕甲マンションの管理組合(管理者A)に対し、管理費を滞納したまま不在者となった区分所有者Bの財産に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

l　Bが、財産の管理人(以下この問いにおいて「財産管理人」という。)を置かなかったとき、Aは、家庭裁判所に対し、Bの財産管理人の選任を請求することができる。

→○　正？　
　　不在者が財産の管理人を置かないときには、民法第２５条の規定がある。（不在者の財産の管理）
　「従来の住所又は居所を去った者（以下「不在者」という。）がその財産の管理人（以下この節において単に「管理人」という。）を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本人の不在中に管理人の権限が消滅したときも、同様とする。」とあり、ここでの「利害関係人」とは、不在者の債権者や親族を含み、「必要な処分」とは、主として財産管理人の選任を指しているから、家庭裁判所に財産の管理人の請求ができる。そこで、マンションの管理組合の管理者Aの立場であるが、管理費の滞納請求が区分所有法第２６条１項及び２項
　「（権限）
　　第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
　　　２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 」での、共用部分の保存行為とか、管理人の職務に関するものであるかは、突き詰めていくと、管理者が単独でできるか行為であるかは、大いに疑義があるが、ここは、そのような論議はなしに、Ａはこの場合、その職務として区分所有者を代理している（区分所有法第２６条２項参照）ため、利害関係人である、と軽く考えて、正しいとする。（２０１２年　５月２日：追記）

2　家庭裁判所が選任したBの財産管理人は、家庭裁判所の許可を得なければ、滞納管理費をAに支払うことができない。

→Ｘ　誤。　保存行為として、財産管理人が、家庭裁判所の許可なく、滞納管理費は払える。
　財産管理人の権限は、民法第２８条（管理人の権限）
　「（注：財産の）管理人は、第百三条に規定する権限を超える行為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その行為をすることができる。不在者の生死が明らかでない場合において、その管理人が不在者が定めた権限を超える行為を必要とするときも、同様とする。」とあり、同法第１０３条は、（権限の定めのない代理人の権限）
　「権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
　　　一 　保存行為
　　　二 　代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為」とあり、
　　　（１）保存行為
　　　　１号の保存行為とは、財産の現状を維持する行為であり、家屋の修繕、溜池の堤の補修など、財産の滅失、毀損を防ぐ行為である。
　　　（２）利用行為
　　　　２号での利用行為とは、財産をその性質に従って利用することであり、山林から薪等の雑木を採取したり、溜池の水を潅漑用水に使用することはもちろん、財産を貸付けて収益を図ることもこれに該当する。
　　　（３）改良行為
　　　　同じく２号終わりに規定される、改良行為とは、財産の本来の性質を変更しない範囲内において財産の価値を増加させる行為で、家屋に造作を施すとか、山林や田畑を宅地にする行為などがあげられる。
　滞納管理費の支払は、期限の到来した債務の弁済であるので、１号の保存行為に該当し、家庭裁判所の許可がなくても財産管理人の権限内にあるので可能。

3　Bが住所地に戻ってきた場合は、Bの財産管理人が選任されているときでも、Aは、Bに対し、滞納管理費を請求することができる。

→○　正。　
　　滞納管理費の支払義務は、元々本人であるＢにあるため、たとえ代理人である財産管理人が選任されていても、管理者Ａは、戻ってきたＢに対して滞納管理費を請求することができる。

4　Bが失踪宣告を受けた場合は、Aは、Bの包括承継人に対し、滞納管理費を請求することができる。

→○　正。　
　　先ず、承継人には、�@包括承継人と、�A特定承継人があり、
　　　　�@ 包括承継人とは．．．他人の権利義務を一括して承継することを包括承継（一般承継ともいいます。）といい、承継する者を包括承継人という。相続により被相続人の権利義務を承継する相続人がその例である。
　　　　�A特定承継人とは．．．他人の権利義務を個別的に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人という。売買、交換、贈与などによる普通の権利の承継は、みな特定承継で、売買契約の譲受人（買主）などが特定承継人の典型例である。また、抵当権の実行により競売物件を競落して所有権を取得した競落人（買受人）も、特定承継人に該当する。

　そして、失踪宣告は、民法第３０条（失踪の宣告）
　「不在者の生死が七年間明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができる。
　　２ 　戦地に臨んだ者、沈没した船舶の中に在った者その他死亡の原因となるべき危難に遭遇した者の生死が、それぞれ、戦争が止んだ後、船舶が沈没した後又はその他の危難が去った後一年間明らかでないときも、前項と同様とする。」とあり、不在者の生死が七年間明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができる。
そして、同法第３１条
　「前条第一項の規定により失踪の宣告を受けた者は同項の期間が満了した時に、同条第二項の規定により失踪の宣告を受けた者はその危難が去った時に、死亡したものとみなす。」となり同法第８９６条（相続の一般的効力）
　「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。」となり、包括承継人である相続人が滞納管理費の支払義務を負う。 よって、管理者Ａは、Bの包括承継人に対し、滞納管理費を請求することができる。

答え：２？　（何という設問。ついに、民法の「失踪」まで、出題範囲が広がってきたとは。とほほ、難しい。ここまで、勉強していない。）　マンション管理センターの正解：２
（参照：「マンション管理の知識　平成２０年版　ページ３２４〜）

問１４

〔問 14〕Aは、甲マンションのA所有の301号室の改装工事を内装業者Bに発注し、改装工事の終了後同室をCに売却したところ、当該改装工事に瑕疵があることが判明したため、当該瑕疵についてCからAに苦情があった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、AB間及びAC間には、特約はないものとする。

l　AのBに対する当該暇疵の修補請求権は、AC間の売買契約による301号室の所有権の移転に伴ってはCに移転しない。

→○　正。　
　　まず、請負契約による、内装工事で瑕疵があれば、民法第６３４条（請負人の担保責任）
「 仕事の目的物に瑕疵があるときは、注文者は、請負人に対し、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができる。ただし、瑕疵が重要でない場合において、その修補に過分の費用を要するときは、この限りでない。
　　２ 　注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第五百三十三条の規定を準用する。 」
　とあり、注文主であるＡは、請負人であるＢに対して瑕疵による、修補請求ができる。この内装工事契約は、当事者間（ＡＢ）だけに有効で、その後売買があっても、新しい所有者Ｃには移転しない。

2　AのBに対する当該瑕疵の損害賠償請求権は、Bの承諾を得なければ、Aは、Cに譲渡することができない。

→Ｘ　誤 　？　債務者Ｂの承諾なしに、譲渡できる？　
　　ここは、かなり難しい。
　　債権の譲渡は、基本的には、民法第４６６条
　「（債権の譲渡性）
　　第四百六十六条 　債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
　　　２ 　前項の規定は、当事者が反対の意思を表示した場合には、適用しない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。 」とあり、設問では特約がないので、瑕疵の損害賠償請求権は、債務者Ｂの承諾が無くても、譲渡ができる。しかし、瑕疵の損害賠償請求権が指名債権となるなら、民法第４６７条１項（指名債権の譲渡の対抗要件）
　「指名債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知をし、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができない。」とあり、債務者や第三者への対抗条件として、債務者であるＢへの通知又は承諾が必要となるが、この場合でも、指名債権の譲渡は可能である。
　指名債権は、債権譲渡契約によって譲渡され、この契約の当事者は譲渡する債権者と譲受人との契約で、債務者は関与しないと考えられる。
　　しかし、瑕疵担保責任履行請求権の譲渡を受けたとして、その履行請求をした場合に、かかる履行請求権の譲渡を債権譲渡と認めることに疑問があり、仮にこれを認めるとしても、対抗要件である通知又は承諾を欠いているとして、マンション購入者の瑕疵担保責任履行請求権の行使が認められなかった事例もある。（最高裁判所第二小法廷　平成１２年（受）第１７１１号 平成１５年１１月１４日。債務者Ｂの承諾なしに、Ｃ譲渡できる。

3　AがBに対して請負代金を支払っていない場合は、Aは、AのBに対する当該瑕疵の損害賠償請求権をもって当該請負代金債権と相殺することができない。

→Ｘ　誤。この場合には、相殺できる。
　この設問には、最高裁：昭和５３年９月２１日の判例がある。
　判決文は、「請負契約における注文者の工事代金支払義務と請負人の目的物引渡義務とは対価的牽連関係に立つものであり、請負人の注文者に対する工事代金債権と注文者の請負人に対する瑕疵修補に代る損害賠償債権は、ともに同一の原因関係に基づく金銭債権である。以上のような実質関係に着目すると、右両債権は同時履行の関係にある（民法六三四条二項）とはいえ、相互に現実の履行をさせなければならない特別の利益があるものとは認められず、両債権のあいだで相殺を認めても、相手方に対し抗弁権の喪失による不利益を与えることにはならないものと解される。むしろ、このような場合には、相殺により清算的調整を図ることが当事者双方の便宜と公平にかない、法律関係を簡明ならしめるゆえんでもある。この理は、相殺に供される自働債権と受働債権の金額に差異があることにより異なるものではない。したがつて、本件工事代金債権と瑕疵修補に代る損害賠償債権とは、その対当額による相殺を認めるのが相当である。」とあり、
　相殺できます。
　なお、相殺は、民法第５０５条（相殺の要件等）
　「二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において、双方の債務が弁済期にあるときは、各債務者は、その対当額について相殺によってその債務を免れることができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
　　２ 　前項の規定は、当事者が反対の意思を表示した場合には、適用しない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。」（平成２２年　１月１４日：追記）。平成２２年マンション管理士試験　「問１５」　選択肢４　も参考に。

4　当該瑕疵がAの指示によって生じたものである場合において、Bは、Aの指示が不適当なことを知っていたときでも、瑕疵担保責任を負うことはない。

→Ｘ　誤。　請負人が知っていながら告げないと、瑕疵担保責任を負う。
　民法第６３６条　（請負人の担保責任に関する規定の不適用）
　「第六百三十六条 　前二条の規定は、仕事の目的物の瑕疵が注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じたときは、適用しない。ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない。 」とあり、請負人Ｂが、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない 。 （平成２０年１１月　参照条文　変更。）

答え：１　？　（判例で、何かあるのか？）　　マンション管理センターの正解：１

問１５

〔問 15〕甲マンションのA所有の201号室で火災が発生し、当該火災により、同室及びその直下のB所有の101号室にそれぞれ損害が生じた。この場合に関する次の記述のうち、民法及び失火ノ責任二関スル法律の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1　当該火災がAの子（9歳）の火遊びによる場合において、Aに当該子の監督について軽過失があるとき、Bは、Aに対し、損害賠償を請求することができる。

→Ｘ　誤。　未成年者の監督者は、監督に「重過失」が無ければ責任はない。
　　「問１５」は、全体で民法での「不法行為」における監督者の責任と、失火における軽過失、重過失での責任を問ている。
　　　まず、「失火ノ責任ニ関スル法律」とは、１条だけで、その内容は、
　　「民法第七百九条（不法行為による損害賠償） ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス」
　と規定される。これは、木造住宅が多い日本では、火災における失火責任は、軽過失では問われず、重大なる過失（重過失）がある場合にのみ責任があることになる。
　それでは、何が軽過失で、何が重過失かというと、民法での解釈と刑法での解釈では、少し異なっているようであるが、
　　＊軽過失．．．善良な管理者の注意を少しでも欠く場合
　　＊重過失．．．善良な管理者の注意を著しく欠く場合
　であり、これは随分と抽象的で、多くの場合、その判断は裁判所に任されることになる。
　 そして、民法第７０９条（不法行為による損害賠償）
「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 」とある。
　また、設問では、９歳の未成年者の行為となる。そこで、民法第７１２条（責任能力）
「 未成年者は、他人に損害を加えた場合において、自己の行為の責任を弁識するに足りる知能を備えていなかったときは、その行為について賠償の責任を負わない。」とあり、９歳の子供の失火では、子供は責任無能力者であるため、責任を負わない。（注：ここでの未成年者は、民法での２０歳未満の者ではなく、責任を弁識する知能があったかどうかで、大体、１２歳前後の知能を基準にする。刑法第４１条では、一律に１４歳と定めている。）
　 そこで、監督者としての親Aの責任が問われることになる。
　民法第７１４条（責任無能力者の監督義務者等の責任）
「前二条の規定により責任無能力者がその責任を負わない場合において、その責任無能力者を監督する法定の義務を負う者は、その責任無能力者が第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、監督義務者がその義務を怠らなかったとき、又はその義務を怠らなくても損害が生ずべきであったときは、この限りでない。
　 ２ 　監督義務者に代わって責任無能力者を監督する者も、前項の責任を負う。 」
　 とあり、親Aの監督に軽過失があっても、監督義務を怠らないと解釈されて、重過失がなければ、親であり監督者のAには損害賠償の責任はない。(参考：最高裁　H７・１・２４）

2　当該火災が事業執行中におけるAの従業員の重過失による場合において、Aに当該従業員の監督について重過失がないとき、Bは、Aに対し、損害賠償を請求することができない。

→Ｘ　誤。　使用者の責任は、被用者について判断する。
　設問は、今度は、使用者の監督責任をきいている。
　　　不法行為においては、民法第７１５条（使用者等の責任）
「ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、この限りでない。
　２ 　使用者に代わって事業を監督する者も、前項の責任を負う。
　３ 　前二項の規定は、使用者又は監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。 」とある。
　これによると、使用者Aが従業員の監督について相当の注意をすれば、いいかえると、 重過失がないときには、責任を負わないが、最近の判例や学説では、被用者に重過失があれば、使用者は重過失の有無に係わらず、常に使用者責任を負うものとしている。使用者の故意や重過失は必要ないとしている。被害者Ｂは使用者Ａに対して、損害賠償を請求できる。(参考：最高裁　S４２・６・３０）

3　当該火災が201号室をAから賃借している者の軽過失による場合、当該賃借人に対し、Bは損害賠償を請求することができないが、Aは債務不履行による損害賠償を請求することができる。

→○　正。　出火者には、軽過失なら下の階の者は責任を問えないが、債務不履行として、賃貸人は、賃借人に損害賠償請求ができる。
　　選択肢１で述べたように、失火での不法行為責任が問われるのは「重過失」があった場合のみであるため、出火者の軽過失では、被害を受けた直下のBは「不法行為」での損害賠償を請求できない。これにより前半は正しい。
　　　　それでは、後半の、貸したAが賃借人に対して、室に損害を与えたことによる「債務不履行」の責任を追及できるかであるが、これは、調べると明治４５年３月２３日の大審院民事連合部判決があった。（古い！）
　　　　それによると、失火での責任はなくても、自己の過失によって賃貸人の所有権を侵害したものとして、民法第４１５条（債務不履行による損害賠償）
「 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。 」の適用をうける、とある。大家であるＡは、賃借人（借主）に対しては、損害賠償請求ができる。よって、後半も正しい。 （損害賠償には、不法行為責任によるものと、債務不履行責任によるものがある。）

4　当該火災がAの行為による場合、Bは、Aの過失の程度のいかんを問わず、Aに対し、損害賠償を請求することができない。

→Ｘ　誤。　出火者の重過失なら、損害賠償請求ができる。過失の程度による。　
　　選択肢１で述べたように、失火者Aに重過失があるときだけに、被害者Bは、Aに対して損害賠償請求ができる。過失のいかんを問わずは間違い。

答え：３　　（なんと、難解な設問！　「失火ノ責任二関スル法律」も絡められるとは。　他に、判例もあるようだ。マンション管理士になるのは大変だ。参照：「マンション管理の知識　平成２０年版　ページ３５６〜）

問１６

〔問 16〕甲マンションの区分所有者Aが「理事長Bが修繕積立金の不正流用により管理組合に損害を与えたので、その損害の弁償と理事長の辞任を要求する」旨の文書を各戸に配付した。これに対してBは、事実無根の名誉毀損であるとして、Aに対して不法行為に基づく損害賠償と謝罪を請求した。この場合において、ア〜エについてAが立証すれば名誉毀損が成立しないものとされる組合せは、民法の規定及び判例によれば、次のうちどれか。

ア　配付した行為が違法行為の摘発という社会全体の利益に係るものであること。

→　立証すれば成立しない。　まず、名誉毀損というと、刑法第２３０条（名誉毀損）
　「 公然と事実を摘示し、人の名誉を毀損した者は、その事実の有無にかかわらず、三年以下の懲役若しくは禁錮又は五十万円以下の罰金に処する。
　　　２ 　死者の名誉を毀損した者は、虚偽の事実を摘示することによってした場合でなければ、罰しない。 」
　 の規定が中心になるが、
　民法第７１０条（（財産以外の損害の賠償）
「人の身体、自由若しくは名誉を侵害した場合又は他人の財産権を侵害した場合のいずれであるかを問わず、前条（注：不法行為）の規定により損害賠償の責任を負う者は、財産以外の損害に対しても、その賠償をしなければならない。」により、不法行為（民法第７０９条）の一類型として、名誉毀損が成立する。
　その保護される名誉は、 原則として、外部的、社会による客観的な承認・評価で、人の社会的な評価を害するおそれのある状態を発生させることであり、現実にそれが害されることは必要でない。内部的な、自己評価による名誉感情の侵害は含まれない。もっとも、名誉感情の侵害も不法行為一般（第７０９条）の要件を満たす場合には名誉毀損とは別に不法行為になりうる。
　　この名誉毀損が成立しない （罰せられない）要件としては、刑法第２３０条の２（公共の利害に関する場合の特例）
「 前条第一項の行為が公共の利害に関する事実に係り、かつ、その目的が専ら公益を図ることにあったと認める場合には、事実の真否を判断し、真実であることの証明があったときは、これを罰しない。
　　　２ 　前項の規定の適用については、公訴が提起されるに至っていない人の犯罪行為に関する事実は、公共の利害に関する事実とみなす。
　　　３ 　前条第一項の行為が公務員又は公選による公務員の候補者に関する事実に係る場合には、事実の真否を判断し、真実であることの証明があったときは、これを罰しない。 」とある。
　　つまり、名誉毀損行為が
　　　　ア． 公共の利害に関する事実に係ること（事実の公共性）
　　　　イ． その目的が専ら公益を図ることにある（目的の公益性）
　　　　ウ． 事実の真否を判断し、真実であることの証明がある（事実の真実性）
　場合には、名誉毀損が成立しないとされている。そして、
　　ア．何が公共の利害の関する事実かについて、「公衆（不特定または多数人）の批判にさらすことが公共の利益増進に役立つと認められる事実」とか、「社会一般の多数人の利害に関する事実」とかいわれるが、他方「単に公衆の興味、好奇心の対象となるに過ぎない事実」ではないとされている。
　　イ．その目的が専ら公益を図ることにあったと認める場合の「専ら」とあるが、一般には、主たる動機が公益をはかる目的であればよいと考えられている。
　裁判所は、相手方に対する反感ないし敵対感情から表現した場合や人身攻撃が目的であった場合には、公益をはかる目的ではなかったとする傾向が強い（東京地裁：昭和５６年６月３０日）。
　　ウ． 真実性については必ずしも真実である必要は無く、ある事実を真実と誤認するに相当の理由が認められる場合（確実な証拠や根拠に基づいた場合など）であれば、真実性の欠如を理由としてその責任を問われる事は無い（最高裁：昭和４４年６月２５日）。
　上の要件はあくまで刑法上の規定であるが、民事においてもこれと同様に判断するものとされており、上の３要件が揃えば、違法性は無く不法行為には当たらないと解されている（最高裁：昭和４１年６月２３3日）。

　これらを踏まえて、設問を検討すると、この選択肢１は、要件のア（事実の公共性）に該当するので、Aが立証すれば、名誉毀損にはならない。

イ　配付の目的がもっぱら修繕積立金の適正な管理を図るためのものであること。

→　立証すれば成立しない。　これも、選択肢アで述べたように、要件のイ（目的の公益性） に該当するので、Aが立証すれば、名誉毀損にはならない。

ウ　文書に記載された事実が真実であると信じるについて相当の理由があること。

→　立証すれば成立しない。　これも、選択肢アで述べたように、要件のウ（事実の真実性）に該当するので、Aが立証すれば、名誉毀損にはならない。

工　文書の各戸への配付によらなければBの行為を阻止できないものであること。

→　これは、要件にはない。 選択肢アで述べたように、名誉毀損が成立しない要件は、アからウまでの、３要件だけである。配布方法は該当しない。

１　アとイとウ
２　イとウとエ
３　ウとエとア
４　エとアとイ

答え：　１　（アとイとウ）　　（本当に難しい！　答えの方からア〜エまでの内、どれか３つが正解とはわかるが、正確にエが該当しないとは、分からない。上の「問１５」といい、ここまでマンション管理士の勉強範囲が広がるとは。刑法まで勉強した。参照：「マンション管理の知識　平成２０年版　ページ３５７）

問１７

〔問 17〕区分所有者Aは、甲マンション管理組合(管理者B)に対し、管理費(20万円)を滞納したまま死亡した。Aに、妻C並びにAC間の子D及びEがいる場合の滞納管理費の請求等に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。ただし、C、D及びEはいずれも単純承認をし、また、相続人間における20万円の負担の合意についてBの同意はなかったものとする。

1　Bは、遺産分割前の場合、C、D又はEのいずれかに対し、20万円を請求することができる。

→Ｘ　誤。　
　　この出題と似たようなのが、平成１７年マンション管理士試験　「問１８」　にあった。また、平成２1年マンション管理士試験　「問１４」。
　　　　この遺産相続は、出題者に好きな人がいるようで、平成２３年　マンション管理士試験　「問１６」　選択肢３　でも出ている。
　　 （１）　管理費滞納と相続に関する過去の出題はマンション管理士・管理業務主任者試験でも多いので注意が必要。
　　　 まず、民法の相続関係は、同法第８９６条（相続の一般的効力）
「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。」により、 相続人である妻C、子供D、Eは、死亡したAの財産を承継する。
　そして、同法第８９８条（共同相続の効力）
「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。」とあり、この共有関係は、遺産が分割されるまで続く。
　そして、同法第８９９条
「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。 」
　 とあり、相続分は、単純承認をしたなら、同法第９００条（法定相続分）
「同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
　　一 　子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。」
　 により、死亡したAが滞納した管理費２０万円は、配偶者である妻Cが１/２の１０万円、子供のDとEが合計で１０万円（各々は５万円づつ）の権利義務を承継することになる。
　　これを踏まえ、設問の遺産分割前での遺産については、各共同相続人は、個々の財産の上の各自の持分を処分できない、と解釈されている。民法第８９８条で明確に「共有」であると規定するが、債権も相続人全員の合有関係にあり、相続人各自が自分の持分を処分できないため、各自には支払を請求することはできない。

→Ｘ　誤。　（２）　単純に、民法第８９９条により、区分所有者Aが債務を残して死亡した場合には、単純承認をした相続人は、相続の開始時期から債務を各相続分に応じて分割相続している（つまり妻は１０万円、子供たちは５万円づつ）ので、いずれかに対し、全体の２０万円を請求することはできない、という説明がいいようだ。(参考：大審院　S５・１２・４）。また、可分債務として、各相続人の相続分に応じて分割される（最高裁：昭和２９年４月８日）もあるようだ。

2　Bは、相続人間で20万円をCが負担するとの合意がなされた場合でも、Cに対し10万円、D及びEに対し各5万円を請求することができる。

→○　正。　
　　債務者である相続人の間で、滞納管理費の合計２０万円をCが負担すると合意しても、債権者であるBが同意していなければ、それは無効である。Bは、相続分に従って、妻Cに対し10万円、子供D及びEに対し各5万円を請求することができる。金銭債務は相続人に、当然に分割される。債務者間の同意は、債権者が納得しなければ、無効である。(参考：最高裁　S３０・９・２９）

3　Ｂは、相続人間で20万円を法定相続分どおり負担するとの合意がなされた場合でも、C、D又はEのいずれかに対し、20万円を請求することができる。

→Ｘ　誤。　
　　これは、選択肢２の逆を問いている。選択肢１で述べたように、相続の単純承認をすれば、管理者Bが請求できるのは、金銭債権は分割できるので、妻Cへは滞納管理費の負担分の１０万円、子供D、Eへは負担額の各々５万円を請求することになる。合計の２０万円を、いずれかには請求できない。

4　20万円に係る債権の消滅時効は、遺産分割が行われた時から進行する。

→Ｘ　誤。　
　　消滅時効は同法第１６６条１項（消滅時効の進行等）
　「消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。 」により、管理費の請求ができるとき（管理費の支払時期が経過したとき）から消滅時効は、進行する。遺産分割が行われた時からではない。この起算点は、相続による影響を受けない。

答え：２

問１８

〔問 18〕区分建物の敷地権の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法によれば、正しいものはどれか。

1　一棟の建物の表題部の敷地権の目的たる土地の表示には、敷地権の種類、敷地権の割合、原因及びその日付、登記の日付が記載される。

→Ｘ　誤。
　　似たような出題は、平成２１年マンション管理士試験　「問１８」　にある。
　　　まず、区分所有法では、「敷地利用権」と呼ばれるが、不動産登記法では「敷地権」と呼ばれることに注意。
　　 不動産登記法では、区分建物の登記簿の表題部は、�@一棟の建物の表題部と、�A専有部分の表題部に分けられ、その後に�B権利部が続く。そして、敷地利用権（敷地権）があるときは、一棟の建物の表題部に敷地権の対象となる土地が表示される。
　敷地権も登記事項であるため、 登記官が敷地権の割合を調査するための一棟の建物に属する全区分建物の床面積が分かる（不動産登記法第４６条）。
　一棟の建物の表示に続いて、各専有部分の表題部に対象の部屋（専有部分）の床面積、そしてまた表題部として、敷地権の種類（所有権とか地上権とか）と敷地権の割合が（ｘｘｘｘ分のｙｙｙｙｙ）表示さる。（不動産登記法第４４条７号、９号）　
　 区分建物の登記記録の表題部に「敷地権」と登記をするときは、当該敷地権の目的である「土地」の登記記録の方にも、登記官が職権で、所有権敷地権とか、地上権敷地権と記入し、これにより、建物の専有部分と土地の利用権は分離して処分できなくなる。（不動産登記法第４６条）
　土地にも敷地権の表記があると、権利変動は建物の登記記録によってのみ公示されることになる。

　これを、踏まえ、不動産登記法第４４条１項（建物の表示に関する登記の登記事項）
第四十四条 　建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
　　　一 　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
　　　二 　家屋番号
　　　三 　建物の種類、構造及び床面積
　　　四 　建物の名称があるときは、その名称
　　　五 　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
　　　六 　建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
　　　七 　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
　　　八 　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
　　　九 　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項 に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項 本文（同条第三項 において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権 」とある。

　そして、不動産登記規則４条３項
　「 　区分建物である建物の登記記録の表題部は、別表三の第一欄に掲げる欄に区分し、同表の第一欄に掲げる欄に同表の第二欄に掲げる事項を記録するものとする。 」とあり、
　別表三は、

　　　一棟の建物の表題部の敷地権の目的たる土地の表示には、土地の表示として、所在地、地目、地積、登記の日付が記載されるだけで、敷地権の種類、敷地権の割合、原因及びその日付、は記載されない。この設問は、選択肢２の、区分建物（専有部分）の表題部に記載される内容である。

2　区分建物の表題部の敷地権の表示には、所在地及び地番、地目、地積、登記の日付が記載される。

→Ｘ　誤。　
　　敷地権があるときは、区分建物の表題部（専有部分の表題部）の建物の表示に続いて、敷地権の表示として、敷地権の種類、敷地権の割合、原因及びその日付、登記の日付が記載される。この設問は、選択肢１の、一棟の建物の表題部の方に記載される内容である。

3　区分建物の敷地権の表示を登記する場合の敷地権の種類は、土地所有権又は登記された地上権に限られる。

→Ｘ　誤。　
　　敷地権の種類には、所有権、地上権、賃借権もあり、 不動産登記法第３条（登記することができる権利等）
　「登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等（保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。）についてする。
　　　一　所有権
　　　二　地上権
　　　三　永小作権
　　　四　地役権
　　　五　先取特権
　　　六　質権
　　　七　抵当権
　　　八　賃借権
　　　九　採石権（採石法（昭和二十五年法律第二百九十一号）に規定する採石権をいう。第五十条及び第八十二条において同じ。）」により、賃借権も登記できる。

4　申請により区分建物の登記記録に敷地権の表示登記がなされると、敷地権の目的である土地の登記記録には、職権で敷地権である旨の登記がなされる。

→○　正。　
　　不動産登記法第４６条（敷地権である旨の登記）
　「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。 」とあり、敷地権の目的の土地の登記記録に、職権で敷地権である旨の登記がなされ、これにより該当の土地は建物の専有部分との分離処分は出来なくなる。

答え：　４　（選択肢１と２が混同していても、４を知っていれば解答できる。）

問１９

〔問 19〕マンション建替事業の権利変換に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1　施行者は、保留敷地の所有権又は借地権を、自己に帰属するよう権利変換計画で定めることはできない。

→Ｘ　誤。
　　「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」は必ず１問は出題されるので、眼を通しておくこと。
　 マンションの建替えの円滑化等に関する法律第６０条（区分所有権及び敷地利用権等）
　「権利変換計画においては、第五十六条第一項の申出をした者を除き、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者に対しては、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権が与えられるように定めなければならない。組合の定款により施行再建マンションの区分所有権及び敷地利用権が与えられるように定められた参加組合員に対しても、同様とする。
　　２ 　前項前段に規定する者に対して与えられる施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権は、それらの者が有する施行マンションの専有部分の位置、床面積、環境、利用状況等又はその敷地利用権の地積若しくはその割合等とそれらの者に与えられる施行再建マンションの専有部分の位置、床面積、環境等又はその敷地利用権の地積若しくはその割合等を総合的に勘案して、それらの者の相互間の衡平を害しないように定めなければならない。
　　３ 　権利変換計画においては、第一項の規定により与えられるように定められるもの以外の施行再建マンションの区分所有権及び敷地利用権並びに保留敷地の所有権又は借地権は、施行者に帰属するように定めなければならない。
　　４ 　権利変換計画においては、第五十六条第三項の申出をした者を除き、施行マンションの区分所有者から施行マンションについて借家権の設定を受けている者（その者が更に借家権を設定しているときは、その借家権の設定を受けている者）に対しては、第一項の規定により当該施行マンションの区分所有者に与えられることとなる施行再建マンションの部分について、借家権が与えられるように定めなければならない。ただし、施行マンションの区分所有者が第五十六条第一項の申出をしたときは、前項の規定により施行者に帰属することとなる施行再建マンションの部分について、借家権が与えられるように定めなければならない。」とあり、３項により、施行者に帰属するように定めことができる。

2　施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。

→○　正。　
　　マンションの建替えの円滑化等に関する法律第８０条（施行マンション等の明渡し）
　「施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。
　　　２ 　前項の規定による明渡しの期限は、同項の請求をした日の翌日から起算して三十日を経過した後の日でなければならない。
　　　３ 　第五十八条第三項の規定は、同項の相当の期限を許与された区分所有者に対する第一項の規定による明渡しの期限について準用する。
　　　４ 　第一項の規定による明渡しの請求があった者は、明渡しの期限までに、施行者に明け渡さなければならない。ただし、第七十五条の補償金の支払を受けるべき者について同条の規定による支払若しくは第七十六条の規定による供託がないとき、第十五条第一項（第三十四条第四項において準用する場合を含む。）若しくは第六十四条第一項（第六十六条において準用する場合を含む。）若しくは区分所有法第六十三条第四項 （区分所有法第七十条第四項 において準用する場合を含む。）の規定による請求を受けた者について当該請求を行った者による代金の支払若しくは提供がないとき、又は第六十四条第三項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による請求を行った者について当該請求を受けた者による代金の支払若しくは提供がないときは、この限りでない。 」とあり、１項により、正しい。

3　施行者は、施行マンションの区分所有権の上に存する登記された担保権等について、権利変換計画に基づき、補償金を支払って、これらの権利を消滅させることになる。

→Ｘ　誤。　
　　マンションの建替えの円滑化等に関する法律において、ここが重要な点である。
　 マンションの建替えの円滑化等に関する法律第６１条（担保権等の登記に係る権利）
　「施行マンションの区分所有権又は敷地利用権について担保権等の登記に係る権利が存するときは、権利変換計画においては、当該担保権等の登記に係る権利は、その権利の目的たる施行マンションの区分所有権又は敷地利用権に対応して与えられるものとして定められた施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に存するものとして定めなければならない。
　　　２ 　前項の場合において、関係権利者間の利害の衡平を図るため必要があるときは、施行者は、当該存するものとして定められる権利につき、これらの者の意見を聴いて、必要な定めをすることができる。 」とあり、施行マンションの区分所有権の上に存する登記された担保権等は、 施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に存するように定める。補償金を支払って、これらの権利を消滅させることではない。

4　施行者は、権利変換計画に基づき補償金を支払う必要がある者に対して、施行再建マンションの建築工事完了の公告の日までに、当該補償金を支払わなければならない。

→Ｘ　誤。　
　　マンションの建替えの円滑化等に関する法律第７５条（補償金）
　「施行者は、次に掲げる者に対し、その補償として、権利変換期日までに、第六十二条の規定により算定した相当の価額に同条に規定する三十日の期間を経過した日から第六十八条第一項の規定による権利変換計画又はその変更に係る公告（以下「権利変換計画公告」という。）の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、当該権利変換計画公告の日から補償金を支払う日までの期間につき権利変換計画で定めるところによる利息を付したものを支払わなければならない。この場合において、その修正率は、国土交通省令で定める方法によって算定するものとする。
　　　一 　施行マンションに関する権利又はその敷地利用権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施行再建マンションに関する権利又はその敷地利用権を与えられないもの
　　　二 　隣接施行敷地の所有権又は借地権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、又は当該権利の上に敷地利用権が設定されることとなるもの 」とあり、補償金は権利変換期日までに支払う。 施行再建マンションの建築工事完了の公告の日までではない。

答え：２

問２０

〔問 20〕共同住宅の共用のエレベーターの検査及び報告に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

注：建築基準法第１２条は、平成２８年６月施行で、改正があった。ここは、未対応。

1　エレベーターの所有者(所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。以下この間いにおいて同じ。)は、一級建築士、二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者(以下一級建築士等」という。)におおむね2年ごとに検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

→Ｘ　誤。
　　　エレベーターに関しては出題傾向が高い。ここは、過去も出題されている。 定期検査と報告は、平成２１年マンション管理士試験　「問３７」　で出た。　また、平成２２年　マンション管理士試験　「問３６」　選択肢４　もある。
　　　 建築基準法第１２条３項「昇降機及び第六条第一項第一号に掲げる建築物その他第一項の政令で定める建築物の昇降機以外の建築設備（国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物に設けるものを除く。）で特定行政庁が指定するものの所有者は、当該建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に検査（当該建築設備についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」
とある。前半は正しい。
　では、検査の時期は、建築基準法施行規則６条（建築設備等の定期報告）
「 　法第十二条第三項（法第八十八条第一項又は第三項において準用する場合を含む。以下この条において同じ。）の規定による報告の時期は、建築設備、法第六十六条に規定する工作物（高さ四メートルを超えるものに限る。）又は法第八十八条第一項に規定する昇降機等（以下この条において「建築設備等」という。）の種類、用途、構造等に応じて、おおむね六月から一年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期（法第十二条第三項の規定による指定があつた日以後の設置又は築造に係る建築設備等について、設置者又は築造主が法第七条第五項又は法第七条の二第五項の規定による検査済証の交付を受けた場合においては、その直後の時期を除く。）とする。」とあり、おおむね６ヶ月から１年までの間隔で行う。おおむね２年ごとではない。２年間隔では長すぎるってことか。

2　特定行政庁は、所有者が提出した定期検査報告概要書について閲覧の請求があった場合には、これを閲覧させなければならない。

→○　正。　
　　建築基準法施行規則１１条の４（書類の閲覧等）
　「 　法第九十三条の二（法第八十八条第二項において準用する場合を含む。）の国土交通省令で定める書類は、次の各号に掲げるものとする。ただし、それぞれの書類に記載すべき事項が特定行政庁の使用に係る電子計算機に備えられたファイル又は磁気ディスク等に記録され、必要に応じ特定行政庁において電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもつてこれらの図書とみなす。
　　　一　別記第三号様式による建築計画概要書
　　　二　別記第十二号様式による築造計画概要書
　　　三　別記第三十六号の二の五様式による定期調査報告概要書
　　　四　別記第三十六号の三の二様式及び別記第三十六号の四の二様式による定期検査報告概要書
　　　五　処分等概要書
　　　六　全体計画概要書
　２　特定行政庁は、前項の書類を当該建築物が滅失し、又は除却されるまで、閲覧に供さなければならない。
　３　特定行政庁は、第一項の書類を閲覧に供するため、閲覧の場所及び閲覧に関する規程を定めてこれを告示しなければならない。 」とあり、定期検査報告概要書について閲覧の請求があった場合には、これを閲覧させなければならない。

3　特定行政庁は、エレベーターを検査した一級建築士等に対して、当該エレベーターに関する報告を求めることができる。

→○　正。　
　　建築基準法第１２条５項「特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途又は建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況に関する報告を求めることができる。
　　　一 　建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、工事監理者又は工事施工者
　　　二 　第一項の調査、第二項若しくは前項の点検又は第三項の検査をした一級建築士若しくは二級建築士又は第一項若しくは第三項の資格を有する者
　　　三 　第七十七条の二十一第一項の指定確認検査機関
　　　四 　第七十七条の三十五の五第一項の指定構造計算適合性判定機関 」とあり、２号により可能。

4　建築主事は、使用制限その他保安上必要な措置の勧告等のため、必要な限度において、共同住宅に立ち入り、エレベーターを検査することができる。

→○　正。　
　　建築基準法第１２条６項「建築主事又は特定行政庁の命令若しくは建築主事の委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員にあつては第六条第四項、第六条の二第十一項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の施行に必要な限度において、当該建築物、建築物の敷地又は建築工事場に立ち入り、建築物、建築物の敷地、建築設備、建築材料、設計図書その他建築物に関する工事に関係がある物件を検査し、若しくは試験し、又は建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、工事監理者若しくは工事施工者に対し必要な事項について質問することができる。ただし、住居に立ち入る場合においては、あらかじめ、その居住者の承諾を得なければならない。 」とあり、可能。

答え：１　（ここは、１がXと分かれば、後は知らなくてもOKか。）　

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問２１

〔問 21〕耐火建築物としなくてもよい共同住宅は、建築基準法の規定によれば、次のうちどれか。ただし、地階はないものとする。

1　防火地域内にあって、階数が2で延べ面積が400�uの共同住宅

→Ｘ　誤。　
　　この耐火建築物も過去に出題されている。耐火建築物とか準耐火建築物は、「建築基準法」の解説を参照。
　　 防火地域内と、下の選択肢２の準防火地域内では異なるので注意のこと。
　　建築基準法第６１条 （防火地域内の建築物）
「防火地域内においては、階数が三以上であり、又は延べ面積が百平方メートルを超える建築物は耐火建築物とし、その他の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。ただし、次の各号の一に該当するものは、この限りでない。
　　　一 　延べ面積が五十平方メートル以内の平家建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のもの
　　　二 　卸売市場の上家又は機械製作工場で主要構造部が不燃材料で造られたものその他これらに類する構造でこれらと同等以上に火災の発生のおそれの少ない用途に供するもの
　　　三 　高さ二メートルを超える門又は塀で不燃材料で造り、又は覆われたもの
　　　四 　高さ二メートル以下の門又は塀 」
　 とあり、防火地域内では、延べ面積が１００�uを超える４００�uなら、階数が２であっても建築物は耐火建築物とすること。

2　準防火地域内にあって、階数が3で延べ面積が1,800�uの共同住宅

→Ｘ　誤。 　
　　建築基準法第６２条（準防火地域内の建築物）
「準防火地域内においては、地階を除く階数が四以上である建築物又は延べ面積が千五百平方メートルを超える建築物は耐火建築物とし、延べ面積が五百平方メートルを超え千五百平方メートル以下の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物とし、地階を除く階数が三である建築物は耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければならない。ただし、前条第二号に該当するものは、この限りでない。
　２ 　準防火地域内にある木造建築物等は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とし、これに附属する高さ二メートルを超える門又は塀で当該門又は塀が建築物の一階であるとした場合に延焼のおそれのある部分に該当する部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。 」
　 とあり、準防火地域内では、階数が３であっても、延べ面積が１，５００�uを超える１，８００�uは耐火建築物とすること。

3　準防火地域内にあって、階数が3で延べ面積が900�uの一定の技術的基準に適合している共同住宅

→○　正。　
　　選択肢２で述べたように、建築基準法第６２条により、耐火建築物としなくてもよい。

4　階数が4で延べ面積が1,200�uの共同住宅

→Ｘ　誤。　
　　選択肢１及び２で述べたように、建築基準法第６１条と同法第６２条により、階数が４以上となると延べ面積に関係なく、耐火建築物としなければならない。

答え：３

問２２

〔問 22〕建築物の容積率の最高限度及び最低限度を都市計画に定めるものとされている地域地区は、都市計画法の規定によれば、次のうちどれか。

１　高度地区

→Ｘ　誤。 　
　　容積率とは、建築物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合です。建物の大きさを表すことになります。そして、容積率の制限は、良好な環境の確保と道路などの公共施設の整備とのバランスを保つために、都市計画の地域地区内に定められます。
　　そして、都市計画法第８条（地域地区）
　「 都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めるものとする。」とあり、高度地区とは、同法第９条１７項「高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
　 また、 同法第８条３項２号ト「高度地区　建築物の高さの最高限度又は最低限度（準都市計画区域内にあつては、建築物の高さの最高限度。次条第十七項において同じ。）」とあり、容積率の定めはない。違う。

２　高層住居誘導地区

→Ｘ　誤。
　　　平成２５年　マンション管理士試験　「問２１」　。
　高層住居誘導地区とは、同法第９条１６項「高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築基準法第五十二条第一項第二号 に規定する建築物の容積率が十分の四十又は十分の五十と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区とする。」
　また、 同法第８条３項２号ヘ「高層住居誘導地区　建築基準法第五十二条第一項第五号 に規定する建築物の容積率、建築物の建ぺい率の最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十六項において同じ。）及び建築物の敷地面積の最低限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十六項において同じ。）」とあり、容積率、建築物の建ぺい率の最高限度は定めるが、設問の「容積率の最低限度」入っていない。違う。

３　特例容積率適用地区

→Ｘ　誤。
　　　特例容積率適用地区とは、同法第９条１５項「特例容積率適用地区は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法第五十二条第一項 から第九項 までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区とする。」
　また、 同法第８条３項ホ「特例容積率適用地区　建築物の高さの最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するために必要な場合に限る。）」とあり、違う。
　そして、特例容積率適用地区となると、建築基準法第５７条の２、３項により、「特例容積率の限度」が指定される。

４　高度利用地区

→○　正。　
　　高度利用地区は、同法第９条１８項「高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。
　また、同法第８条３項２号チ「高度利用地区　建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限（壁面の位置の制限にあつては、敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路を含む。以下この号において同じ。）に接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該道路に面する壁面の位置に限る。次条第十八項において同じ。）」とあり、正しい。

答え：４

問２３

〔問 23〕警備業に関する次の記述のうち、警備業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　警備業者は、警備業務の依頼者と警備業務を行う契約を締結しようとするときは、当該契約をするまでに、当該契約の概要について記載した書面をその者に交付しなければならない。

→○　正。　
　　久し振りに「警備業法」からの出題。「警備業法」も改正があったが、平成１４年のマンション管理士試験　｛問　２５｝で出題されている。また、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問４５」　選択肢２　でも出た。
　　　　警備業法第１９条（書面の交付）
　「 警備業者は、警備業務の依頼者と警備業務を行う契約を締結しようとするときは、当該契約を締結するまでに、内閣府令で定めるところにより、当該契約の概要について記載した書面をその者に交付しなければならない。
　　２ 　警備業者は、警備業務を行う契約を締結したときは、遅滞なく、内閣府令で定めるところにより、次に掲げる事項について当該契約の内容を明らかにする書面を当該警備業務の依頼者に交付しなければならない。
　　　一 　警備業務の内容として内閣府令で定める事項
　　　二 　警備業務の対価その他の当該警備業務の依頼者が支払わなければならない金銭の額
　　　三 　前号の金銭の支払の時期及び方法
　　　四 　警備業務を行う期間
　　　五 　契約の解除に関する事項
　　　六 　前各号に掲げるもののほか、内閣府令で定める事項
　　３ 　警備業者は、前二項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該警備業務の依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて内閣府令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該警備業者は、当該書面を交付したものとみなす。 」
　 とあり、１項により正しい。

2　警備業者は、警備業務を行う契約を締結したときは、遅滞なく、当該契約の内容を明らかにする書面を当該警備業務の依頼者に交付しなければならない。

→○　正。　
　　選択肢１で述べたように警備業法第１９条２項により、正しい。

3　警備業者は、常に、その行う警備業務について、依頼者からの苦情の適切な解決に努めなければならない。

→○　正。　
　　警備業法第２０条（苦情の解決）
「警備業者は、常に、その行う警備業務について、依頼者等からの苦情の適切な解決に努めなければならない。 」
　 とあり、正しい。

4　警備業を営もうとする者は、一定の要件に該当しないことについて都道府県知事の認定を受けなければならない。

→Ｘ　誤。　
　　警備業法第４条（認定）
「警備業を営もうとする者は、前条各号のいずれにも該当しないことについて、都道府県公安委員会（以下「公安委員会」という。）の認定を受けなければならない。 」とあり、認定は都道府県知事でなく、都道府県公安委員会。

答え：４　（ここは、警備業法の詳細を知らなくても、ガードマン会社に天下りしているのは警察＝公安委員会の推定ができれば、４になる。）

問２４

〔問 24〕高さ31mを超えるマンション(以下この問いにおいて「高層マンション」という。)における防炎対象物品の防炎性能に関する次の記述のうち、消防法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　高層マンションで使用するカーテン等は、一定基準以上の防炎性能を有するものでなければならない。

→○　正。　
　　このような出題は、その背景も知っておいた方が理解しやすいでしょう。
　　　たばこやコンロの火が燃えやすいカーテンやじゅたんなどの繊維製品に燃え移って、火災が広がります。そこで、昭和４４年の消防法で、繊維製品の燃えやすい性質を改良し、燃えにくくすることによって、繊維製品が「もえぐさ」となって発生する火災を予防し、安全な環境づくりの一助とするために防炎品が誕生しています。
　　まず、高さ３１ｍを超えるマンションは、消防法第８条の２
　「高層建築物　（高さ三十一メートルを超える建築物をいう。第八条の三第一項において同じ。）その他政令で定める防火対象物で、その管理について権原が分かれているもの又は地下街（地下の工作物内に設けられた店舗、事務所その他これらに類する施設で、連続して地下道に面して設けられたものと当該地下道とを合わせたものをいう。以下同じ。）でその管理について権原が分かれているもののうち消防長若しくは消防署長が指定するものの管理について権原を有する者は、これらの防火対象物について、消防計画の作成その他の防火管理上必要な業務に関する事項で総務省令で定めるものを、協議して、定めておかなければならない。」とあり、消防法では、高層建築物として、特別の扱いを受けます。
　そして、消防法第８条の３
　「高層建築物若しくは地下街又は劇場、キャバレー、旅館、病院その他の政令で定める防火対象物において使用する防炎対象物品（どん帳、カーテン、展示用合板その他これらに類する物品で政令で定めるものをいう。以下同じ。）は、政令で定める基準以上の防炎性能を有するものでなければならない。
　 ２ 　防炎対象物品又はその材料で前項の防炎性能を有するもの（以下この条において「防炎物品」という。）には、総務省令で定めるところにより、同項の防炎性能を有するものである旨の表示を附することができる。 」
　 とあり、
　 消防法施行令４条の３　３項（防炎防火対象物の指定等）
「 法第八条の三第一項の政令で定める物品は、カーテン、布製のブラインド、暗幕、じゆうたん等（じゆうたん、毛せんその他の床敷物で総務省令で定めるものをいう。次項において同じ。）、展示用の合板、どん帳その他舞台において使用する幕及び舞台において使用する大道具用の合板並びに工事用シートとする。」
とあり、正しい。（２０１２年　５月４日：追記した。）

2　寝具は、高層マンションで使用する防炎性能が必要な対象物品の一つである。

→Ｘ　誤。　
　　選択肢１で述べたように、カーテン等に寝具は入っていない。

3　使用する防炎対象物品は、一定基準以上の防炎性能を有するものである旨の表示を附することができる。

→○　正。　
　　選択肢１で述べたように、消防法第８条の３　２項により可能。　

4　高層マンションの関係者は、防炎性能を有していないカーテン等を購入し、業者等に委託して一定基準以上の防炎性能を与えるための処理をさせたときは、その旨を明らかにしておかなければならない。

→○　正。　
　　消防法施行規則４条の４　９項「法第八条の三第一項の防火対象物の関係者は、同条第五項に規定する防炎性能を与えるための処理又は防炎対象物品の作製を行なわせたときは、防炎物品ごとに、見やすい箇所に、次の各号に掲げる事項を明らかにし、又は当該防炎性能を与えるための処理をし、若しくは防炎対象物品を作製した者をして防炎表示を付させるようにしなければならない。
　　　一　「防炎処理品」又は「防炎作製品」の文字
　　　二　処理をし、又は作製した者の氏名又は名称
　　　三　処理をし、又は作製した年月」
とあり、正しい。

答え：２　　（ここまでやるか！　本当にマンション管理士試験は範囲が広い！　消防法は過去には防火管理者が中心だったが、出題を変えてきた。「マンション管理の知識　平成２０年版　ページ４３６参照）

問２５

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

〔問 25〕管理組合の総会における議決権の行使に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約(単棟型)(以下「標準管理規約」という。)によれば、適切なものはどれか。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

1　署名押印のみで各議案について賛否の記載がない議決権行使書が提出されたが、各議案のいずれについても賛成票とした。

→Ｘ　適切でない。
　　　ここは、平成２０年　管理業務主任者　試験　「問３０」　でも出ている。
　　　　この｛問２５｝は、あとの｛問２７｝と関係付けて、検討するといい。
　　　通常、議決権の行使は、組合員が総会に出席して、自ら行使するが、書面または代理人により行使することも認められている。標準管理規約（単棟型）４６条４項「組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。」
　そして、同第４６条関係コメント�C「�C書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に議案についての賛否を記載した書面を総会の招集者に提出することである。他方、代理人よる議決権の行使とは、組合員本人から授権を受けた代理人が総会に出席して議決権を行使することである。
なお、組合員は、代理人により議決権を行使する場合は、第４６条　第５項に規定する者の中で、誰を代理人とするかについて主体的に決定することが望まれる。」
この設問に対する該当の規定は、標準管理規約には無いが、一般に賛否の記載がない議決権行使書は各議案に対する意思表示がないので、それをまとめて、いずれも賛成とするのは、適切でない。棄権票として扱うのが、いい？ （注：平成２３年７月の改正　標準管理規約で、ここ、４６条が該当しているので、注意のこと。）

2　複数住戸を所有する組合員から、1住戸分のみを反対票とし残りの住戸分は賛成票として欲しいと要求されたので、そのように賛否を分けて取り扱った。

→Ｘ　適切でない。　
　　この設問に対する該当の規定も、標準管理規約には無いが、複数の議決権を一人で有する場合は、その全部の議決権は、賛成か反対かどちらかに統一して行使すべきであり、別々に行使することは、個人の意思表示として適切でない。

3　提出された委任状が隣接組合員の住戸の賃借人を代理人とするものだったの で、「委任状による出席」にも数えなかった。

→○　適切である？　
　　標準管理規約（単棟型）４６条５項「組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。」とあり、隣接組合員の住戸の賃借人は代理人になれないため、「委任状による出席」にも数えなくてよい。（注：これは、一応標準管理規約４６条５項があるから、正しいことにするが、この規定は代理人の範囲を規約で限定していいのか、どうかの問題を含んでいる。）（そこで、平成２３年の改正　標準管理規約では、この４６条５項は削除されたので、注意のこと。）

4　総会の招集通知に添付した委任状及び議決権行使書を使用せず、組合員から「すべての議案に反対する」と記載した書面が提出されたが、これを無効票として取り扱った。

→Ｘ　適切でない。　
　　委任状や議決権行使書は特に総会の招集通知に添付した様式によらなくても、有効である。無効とすることは適切でない。反対票として取り扱う。

答え：３　（ここを単純に回答して、｛問　２７｝の委任状をやると、疑問点が増す。）

ここまで、問２５