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問２６

【問 ２６】 共同住宅の外壁の劣化の種類と現象に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１ ポップアウトとは、コンクリート内部の部分的な膨張圧によって、コンクリート内部が破壊された状態をいう。

Ｘ　不適切である。　ここらあたりは、よく出る。　平成１９年　マンション管理士　試験　「問３７」　、　平成１６年　マンション管理士　試験　「問３７」　、平成１４年　管理業務主任者　試験　「問２７」　など。平成２２年　マンション管理士　「問３８」　も。
　　ポップアウトとは、コンクリート内部に混入した膨張性の骨材が原因で、コンクリートの表面が部分的に円錐のくぼみ状に破壊された状態で、内部ではない。（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ７７０）

２ エフロレッセンスとは、下地の可溶成分が表面に析出し、空気中の二酸化炭素ガス等との反応によって難溶性の白色物質が表面に沈着した状態をいう。

○　適切である。　過去問題をやっている人には恒例の問題。平成１８年　管理業務主任者　試験　「問２７」など。
　　　エフロレッセンス（Ｅfflorescence＝開花）とは、白華現象ともよばれ、セメントの水酸化石灰と空気中の二酸化炭素の結合でできた炭酸カルシウムのこと。硬化したコンクリートの内部から、ひび割れ等を通じて表面に染み出した白色の物質をいう。これは、下（選択肢３）のシーリング材でのチョーキング現象と似ているので注意のこと。（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ７７０）

３ チョーキングとは、塗膜表面の劣化により、充てん材が離脱しやすくなり、表面が粉末状になった状態をいう。

○　適切である。　チョーキング(Chalking)とは、白亜化(はくあか)とも言い、主に塗装表面が暴露状態の際に紫外線・熱・水分・風等により塗装面の表層樹脂が劣化し、塗料の色成分の顔料がチョーク（白墨）のような粉状になって表面にあらわれる現象や状態をいう。これは、選択肢２のエフロレッセンスと似ているので注意のこと。（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ７７５）

４ はく落とは、浮いていたコンクリートが躯体からはがれ落ちた状態をいう。

○　適切である。　読んだだけでもわかる。正式には、剥落（はくらく）とは、仕上げ材が剥がれおちたり、浮いていたコンクリートが躯体から剥がれおちた状態。（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ７７０）

答え：１　（過去問をやっていれば、超易しい。）

【問 ２７】 外壁タイルの劣化調査に用いる用具で最も不適切なものは、次のうちどれか。

１ ファイバースコープ

X　適切でない。　ここあたりも、出題は多い。　平成１７年　管理業務主任者　試験　「問２８」　、平成１５年　マンション管理士　試験　「問３９」　など。
　　ファイバースコープとは、数千から数万本の光ファイバーを束ねたイメージガイドを通して、直接目視観察することができない内部を観ることのできる軟性内視鏡です。　ＣＣＤカメラやデジタルカメラを接続することにより静止画撮影やモニター観察、ビデオ録画が可能になります。タービンや配管、機械の内部など見えにくい場所を、明るく鮮明に捉えます。柔軟性に富んでいるので、曲部や障害物があっても鮮明さを損なうことなく、検査箇所を観察できます。細いものは、人体の胃腸検査にも使用します。
　　配管などの内部を調べる器具で、外壁タイルの劣化調査には用いない。

２ テストハンマー

○　適切である。　テストハンマーによる試験方法とは、コンクリート表面やタイルの表面をハンマーで打撃し、返ってきた衝撃の反射の強さ（反発度）からコンクリートの強度やタイルの状況を調査するものである。なお、打撃診断は判定者の熟練度により、判定に差がでるので、判定基準を統一しておくことが肝心である。（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ７７１〜）

３ サーモカメラ

○　適切である。　ここは、平成１８年　マンション管理士　試験　「問３７」。
　　　サーモカメラとは、赤外線サーモグラフィ（サーモ）カメラともいい、 物体の表面温度差を映像で表し、物体のいろいろな情報を目で得ることが可能になる装置です。赤外線は、-273度以上の全ての物から放射されています。赤外線サーモグラフィカメラは、対象物から自然に出ている赤外線放射エネルギーを検出し、映像化することで肉眼では見えない熱を見ることを可能とします。これは、外壁タイルの剥離の程度の診断にも使用され、剥離部と健全部の熱伝導の違いによる温度差を赤外線映像装置で測定して、タイル面の浮きの範囲を調査します。赤外線装置法とよばれる非破壊検査の一つです。なお、この赤外線による方法は、温度差のある状態で行う。外壁タイルの劣化調査は、以前は、外壁の打診などでやっていたが、足場を組んだり、ゴンドラを使用するので日数がかかり、また、室内に対するプライバシー侵害などがあった。赤外線サーモグラフィ法を使用すると、外壁に接触もなく、また遠方から、安全・迅速に調査できる。

４ 建研式接着力試験器

○　適切である。　建研式接着力試験器は、旧建設省建築研究所で検討された「接着力試験器」で、モルタル塗り壁面のモルタルに接着剤でアタッチメントを接着させ、測定機器を取り付けて引き抜くことにより測定する方法で使用される。一般に引っ張り強度は７kg/cm2。

答え：１　（過去問題をやっていれば、ここもすぐ次の問題にいける。）

【問 ２８】 マンションの耐震診断及び耐震改修に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１ 耐震診断の結果として得られる当該建築物のＩｓ値については、その値が小さいほど耐震性が低いとされる。

○　適切である。　いきなり　Is値とは知るわけない。これに近いのは、平成１８年　マンション管理士　試験　「問４０」　選択肢４　の記述。
　　勉強です。　耐震性能を、建物の各階でハリ（梁）間と桁（ケタ）行き方向で算定して、各階の構造耐震指標とします。これが、Is値です。
　　具体的には、構造耐震指標　Iｓ　＝　Eo　ｘ　Sｄ　ｘ　T　で表され、以下の計算式になります。
　　Is＝建物の強さと粘りの指標（保有性能基本指標　Eo）　ｘ　建物の形状、バランスの良さの指標（形状指標　Sd）　ｘ　建物の経年劣化の指標（経年指標　T）　
　　　形状指標（Sd)および経年指標（T）の最大値は、　１．０　で　建物の形状、建物の経年劣化の度合いが耐震性能に与える影響が大きくなる場合には、それぞれ、１．０未満となっています。これにより、構造耐震指標　Iｓ　値　が小さいほど耐震性が低いことになります。
　　一般に、第２次・第３次診断で、Is　が　０．６以上なら「安全」。　０．６未満なら　「疑問あり」です。　（参考になるかな：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ６９７）
　　このデータの出典は、平成１９年６月の国土交通省作成の「マンション耐震化マニュアル」。これは実にページ数が多くて読むのも大変なものですが、マンション管理に携わる人は、一度眼を通して欲しい資料です。

２ 建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく建築基準法の特例措置を受けるためには、耐震改修計画についての認定を受ける必要がある。

○　適切である。　建築物の耐震改修の促進に関する法律については、本年の　「問２２」　でも出ている。また、平成２２年　マンション管理士試験　「問４２」、平成２３年　管理業務主任者試験　「問２１」　もある。
　　　建築基準法の特例措置が何を指すのか、出題として明確でないが、建築物の耐震改修の促進に関する法律第８条７項　
　　「７ 　所管行政庁が計画の認定をしたときは、計画の認定に係る第三項第四号の建築物については、建築基準法第二十七条第一項（耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない特殊建築物） 、第六十一条（（防火地域内の建築物）又は第六十二条第一項（準防火地域内の建築物）の規定は、適用しない。」とあり、所管行政庁が計画の認定をすると建築基準法の規定の一部の適用除外はある。 　

３ 耐震改修工事を行う場合には、必ず建築確認申請をしなければならない。

X　適切でない。　建築物の耐震改修の促進に関する法律第８条８項
　　「８ 　第一項の申請に係る建築物の耐震改修の計画が建築基準法第六条第一項 の規定による確認又は同法第十八条第二項 の規定による通知を要するものである場合において、所管行政庁が計画の認定をしたときは、同法第六条第一項 又は第十八条第三項 の規定による確認済証の交付があったものとみなす。この場合において、所管行政庁は、その旨を建築主事に通知するものとする。 」とあり、所管行政庁が計画の認定をしたときには、建築基準法の建築確認証の交付があったものとみなされるから、別途に建築確認申請は不要である。
　また、その工事が、建築基準法での大規模の修繕に該当しない程度のものであれば、建築確認申請は不要である。（参考：建築基準法第６条）

４ 既存鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準では、診断内容の違いにより１次診断から３次診断までがある。

○　適切である。　建築物の耐震改修の促進に関する法律第４条１項に基づき、国土交通大臣が定めた「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」（平成１８年国土交通省告示１８４号）によると、
　第１次診断法．．．比較的耐震壁が多く配された建築物の耐震性能を簡略的に評価することを目的とした診断法である。対象建物の柱・壁の断面積から構造耐震指標を評価するものである。
　第２次診断法．．．梁よりも、柱、壁などの鉛直部材の破壊が先行する建築物の耐震性能を簡略的に評価することを目的とした診断法である。対象建物の柱・壁の断面積に加え、鉄筋の影響も考慮し、構造耐震指標を評価するものである。第1次診断法よりも計算精度の改善を図っており、一般的な建物の構造特性に適した、最も適用性の高い診断法である。
　第３次診断法．．．柱、壁よりも、梁の破壊や壁の回転による建物の崩壊が想定される建築物の耐震性能を簡略的に評価することを目的とした診断法である。対象建物の柱・壁（断面積・鉄筋）に加えて、梁の影響を考慮し、構造耐震指標を評価するものである。第3次診断法は、計算量が最も多く、解析においてモデル化の良否の影響を大きく受けるため、高度な知識と慎重な判断を要する診断法である。
　とあり、診断内容が異なっている。

答え：３　（ここは、問２２」の追加問題）。

問２９

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

【問 ２９】 役員の任期等に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、適切なものはいくつあるか。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

ア 任期満了により退任する会計担当理事は、次の会計担当理事が就任するまでの間、引き続きその職務を行う。

○　適切である。　この辺りは、よく出る。平成１９年　マンション管理士　試験　「問２６」　など。
　　　まず、会計担当理事は、標準管理規約３５条　（役員）
　　「第３５条　管理組合に次の役員を置く。
　　　　　一　理事長
　　　　　二　副理事長○名
　　　　　三　会計担当理事○名
　　　　　四　理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）○名
　　　　　五　監事○名
　　　２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
　　　３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。」とあり、理事長などとともに管理組合の役員である。すると、役員の任期については、標準管理規約３６条（役員の任期）
　　　「第３６条　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
　　　２　補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
　　　３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
　　　４　役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。」とあり、設問は、３６条３項の規定に該当する。

イ 任期途中でマンションを売却し、組合員でなくなった理事長はその地位を失うが、後任の理事長が就任するまでの間、引き続きその職務を行う。

Ｘ　適切でない。　任期途中でマンションを売却し、組合員でなくなった理事長は、選択肢１で引用した、標準管理規約３６条４項
　　「４　役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。」の規定によりその地位を失うので前半は正しい。そして、組合員でなくなると、マンション内でのことを定めた管理規約の適用を受けなくなるため、後任の理事長が就任するまでの間、引き続きその職務を行うことはない。

ウ 任期途中で辞任した監事は、次の監事が就任するまでの間、引き続きその職務を行う。

○　適切である。　監事も、選択肢１で引用した標準管理規３５条１項５号により、管理組合の役員である。すると、標準管理規約３６条３項
　　　「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」による。

エ 任期途中で解任された副理事長はその地位を失うが、後任の副理事長が就任するまでの間、引き続きその職務を行う。

Ｘ　適切でない。　これは、平成１５年　マンション管理士　試験　「問８」、　や　平成１９年　マンション管理士　試験　「問２６」　でもおなじみ。
　　選択肢１で引用した、標準管理規約３６条３項
　　「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」　との混同を狙っている。
　　鍵は「解任された」である。任期が満了したり、自らの辞任では、後任者が決まるまでは、そのまま継続して職務を行うが、「解任」は、もう今後はその仕事をさせないことを目的としているので、引き続き職務を行うことはできない。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　四つ

答え：２　（適切なのは、アとウ）　（易しい問題）

【問 ３０】 委任状又は議決権行使書の取扱いに関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。

ア 総会の議案書には、「委任状の提出がない場合には、議案に賛成したものとみなします。」と記載したが、それに従わず、賛成票として数えなかった。

○　適切である。
　　委任状の扱いについては、非常に問題がある。平成１９年　マンション管理士　試験　「問２７」でも紛糾したが、また中途半端な設問だ。平成２１年マンション管理士試験　「問２５」　もあり。それでも、社団法人　高層住宅管理業協会は、平成２２年　管理業務主任者試験　「問３４」　で出題した。ここは、出題機関として、適切でない。また、平成２３年　マンション管理士試験　「問２９」　もある。
　　 通常、議決権行使は、本人が総会（集会）に参加して行使するが、多忙とかの理由で総会に出席できない時には、委任状か議決権行使書によって行うことになる。そこで、議案書の「委任状の提出がない場合には、議案に賛成したものとみなします。」と記載した場合のその文章が有効であるかどうかを訊いている。一般に、議決権行使書が提出されていても賛成・反対記載がない場合には、無効として、どちらにも入れない。（ただし、出席には数える）。これをふまえ、議案書で、「委任状の提出がない場合には、議案に賛成したものとみなします。」と記載しても、拘束力はないため賛成票に入れないのは適切である。

イ 委任状の受任者の欄に「理事長」と記載した委任状を有効なものとして取り扱った。

○　適切である。　委任状の受任者欄に記載がない、いわゆる「白紙委任状」を、強引に理事長への有効な委任状として扱うことには疑問があるが、設問の場合「理事長」と記載がある以上、委任者の意思表示もあるため、有効である。

ウ 議決権行使書面に「賛成」の表示と部屋番号・氏名の記載はあるが、押印欄に押印がない書面を提出した組合員の議決権を賛成票として数えた。

○　適切である。　押印がないときの議決権行使書の有効性の問題である。
　　　なぜ押印が必要とされるかを考えてみると、それは本人確認の手段であり、別の方法でも本人確認がされれば、問題はない。現にサインだけで処理している国もある。設問の「賛成」の表示と部屋番号・氏名の記載の表現が曖昧で、全部印刷なら問題となるが、多分自筆であるようなので、押印がなくても本人の意思表示として、賛成があれば賛成票に数えていい。

エ 議決権行使書面の部屋番号・氏名の記載はあるが、「賛成」、「反対」のいずれにも意見表示がない書面を提出した組合員の議決権を賛成票として数えなかった。

○　適切である。　ここは、平成１９年　マンション管理士　試験　「問２５」　選択肢１　も参考に。
　　一般に、議決権行使書が提出されていても賛成・反対の記載がない場合には、無効として、どちらにも入れない。（ただし、出席には数える）。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　四つ

答え：４　（ア、イ、ウ、エ　全部適切である。　設問としては曖昧であるが。特に選択肢３。）
　
参考：この委任状の曖昧さが、問題になり、平成２２年１０月２２日「第４回　マンション標準管理規約の見直しに関する検討会」で検討されています。

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

【問 ３１】 住戸数１００戸、うち２戸を所有する区分所有者が２名おり、３名の共有名義の住戸が１つあるマンションに関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。なお、議決権については１住戸１議決権の定めがあるものとする。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

１ 総会は、議決権５１以上を有する組合員が出席しなければ成立しない。

Ｘ　適切でない。
　　まず、数の確認。標準管理規約４６条により、
　　（議決権）
　　「第４６条　各組合員の議決権の割合は、別表第５（省略）に掲げるとおりとする。
　　　２　住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。」により、
　　＊議決権数．．．１住戸１個なので、１００住戸で、総計　１００個　
　　＊区分所有者の数．．．１００戸の中で２戸を有する区分所有者が２名　なので　１００-２＝総計　９８名
　　（３名の共有名義の１戸は、１名として数える。）
　　そして、総会の成立要件は、標準管理規約４７条　（総会の会議及び議事）
　　「第４７条　総会の会議は、前条　第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
　　　２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
　　　３　次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上　及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　　　一　規約の制定、変更又は廃止
　　　　　二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
　　　　　三　区分所有法第５８条　第１項、第５９条　第１項又は第６０条　第１項の訴えの提起
　　　　　四　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　　　　五　その他総会において本項の方法により決議することとした事項
　　４　建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。」の１項により、
　総会が成立する出席数については、議決権総数の半数以上の出席でいいから、１００　÷　２　＝　５０　以上　でいい。　５１以上ではない。

２ 使用細則改正の議案は、議決権２６を有する組合員が賛成すれば可決する可能性がある。

○　適切である。　規約の制定・変更と異なり、使用細則改正は、普通決議により決するから、選択肢１で引用した、標準管理規約４７条２項により、
　　ア．総会の成立に必要な議決権の最少数．．．５０個の出席　
　　イ．可決に必要な過半数は出席の過半数につき．．．５０　÷　２　＝　２５　を超えること。　つまり　２６　以上の賛成があれば可決する。

３ 管理規約改正の議案は、議決権７５、組合員数７４人の賛成があれば可決する。

○　適切である。　管理規約改正の場合には、選択肢１で引用した、標準管理規約４７条３項１号により、
　　　組合員総数の４分の３以上　及び議決権総数の４分の３以上が必要である。
　　　ア．組合員総数の４分の３以上．．．９８名　ｘ　３　÷　４　＝　７３．５名　以上　つまり　７４名　以上
　　　イ．議決権総数の４分の３以上．．．１００個　ｘ　３　÷　４　＝　７５．０個　以上　
　でいい。

４ 組合員の総会招集権は、議決権２０、組合員数２０人の同意が必要である。

○　適切である。　組合員が総会を招集するには、標準管理規約４４条　（組合員の総会招集権）
　　「第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条　第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
　　　２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。」とあり、１項により、組合員総数の５分の１以上及び議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意が必要である。
　　ア．組合員総数の５分の１以上．．．９８名　ｘ　１　÷　５　＝１９．６名　つまり　２０名　以上
　　イ．議決権総数の５分の１以上．．．１００個　ｘ　１　÷　５　＝　２０個　以上
　で適切である。

答え：１　（計算に時間がかかる人は、他の問題を先に解答し、後から戻ってきてやること。）

問３２

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

【問 ３２】 共用部分の工事に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、適切なものはいくつあるか。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

ア 階段室部分を改造してエレベーターを新設する工事は、特別多数決議が必要である。

○　適切である。　上の「問３１」で引用した、標準管理規約４７条で規定している、普通決議（出席組合員の議決権の過半数でいいもの）と特別多数決議（組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上が必要）なものの判断区別は、非常に面倒である。そのため、出題傾向が高い。平成２０年　マンション管理士　試験　「問２６」　、平成１７年　マンション管理士　試験　「問３０」　、平成１７年　管理業務主任者　試験　「問３３」　など。また、平成２２年　管理業務主任者試験　「問３２」。
　　この判断の基準としては、以下の同４７条関係コメント�Dが基本となっている。
　　「�Dこのような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。
　　　　　ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
　　　　　イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
　　　　　ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。
　　　　　エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するような場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。
　　　　　オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
　　　　　カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。」とあり、
　ア）であるように、階段室部分を改造してエレベーターを新設する工事は、特別多数決議が必要である

イ 給水管更新工事やエレベーター更新工事は、普通決議で行うことができる。

○　適切である。　選択肢１で引用した、オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。

ウ 玄関扉の一斉交換工事や不要になった高置水槽の撤去工事は、特別多数決議が必要である。

Ｘ　適切でない。　選択肢１で引用した、　カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。」により、玄関扉の一斉交換工事や不要になった高置水槽の撤去工事は、普通決議でいい。

エ 集会室や駐車場の大規模な増改築工事は、特別多数決議が必要である。

○　適切である。　選択肢１で引用した、　カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。」により、集会室や駐車場の大規模な増改築工事は、特別多数決議が必要である。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　四つ

答え：３　三つ　（適切なのは、ア、イ、エ）

問３３

【問 ３３】 あるマンションの議決権行使者に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 売れ残っている住戸がある場合には、分譲業者（売主）がその議決権行使者である。

○　正しい。　似たような設問は、平成１６年　マンション管理士　試験　「問９」　とか、平成２０年　マンション管理士　試験　「問７」　など。
　　　まず、マンションでの議決権とは、区分所有法第３８条　（議決権）
　　「第三十八条 　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。」とあり議決権を持っているのは、区分所有者である。
　　そこで、売れ残っている住戸の区分所有者が誰かというと分譲業者（売主）であるから、分譲業者（売主）が議決権行使者となる。（因みにマンション管理の現場から：多くの場合、未完売のマンションの総会（集会）に売主は欠席です。委任状なり議決権行使書に賛成・反対を提出しています。）

２ 住戸が債権者により差し押さえられている場合には、差し押さえた債権者がその議決権行使者である。

Ｘ　誤っている。　選択肢１で述べたように、議決権行使者は区分所有者である。差し押さえた債権者はまだ区分所有者ではない。区分所有権がなければいけない。

３ 住戸の区分所有者が行方不明の場合には、行方不明の区分所有者がその議決権行使者である。

○　正しい。　行方不明であっても区分所有者の地位を無くす規定はない。依然として行方不明の区分所有者がその議決権行使者である。現実には、失踪宣告があるまでは、財産管理人が区分所有者の代理人として、議決権を行使する。（参考：民法第２５条以下）

４ 住戸の区分所有者が破産手続開始の決定を受けた場合の議決権行使者は、破産管財人が選任されているときは、その破産管財人、破産手続が廃止されたときは、その破産した区分所有者である。

○　正しい。　破産の申請により、破産手続開始の決定がなされると、破産管財人が裁判所により選任される（破産法第３１条参照）。すると、債務者の一切の財産は破産財団となり（破産法第３４条参照）、その後の破産財団の管理・処分権は破産管財人が持つため（破産法第７８条参照）破産者は議決権行使ができない。前半は正しい。
　後半の、破産手続の廃止には、
　�@同時廃止．．．裁判所は、破産財団をもって破産手続の費用を支弁するのに不足すると認めるときは、破産手続開始の決定と同時に、破産手続廃止の決定をしなければならない。 （破産法第２１６条１項）
　�A異時廃止．．．裁判所は、破産手続開始の決定があった後、破産財団をもって破産手続の費用を支弁するのに不足すると認めるときは、破産管財人の申立てにより又は職権で、破産手続廃止の決定をしなければならない。この場合においては、裁判所は、債権者集会の期日において破産債権者の意見を聴かなければならない。 （破産法第２１７条１項）
　�B被破産者の同意廃止．．．裁判所は、次の各号に掲げる要件のいずれかに該当する破産者の申立てがあったときは、破産手続廃止の決定をしなければならない。
　　一 　破産手続を廃止することについて、債権届出期間内に届出をした破産債権者の全員の同意を得ているとき。
　　二 　前号の同意をしない破産債権者がある場合において、当該破産債権者に対して裁判所が相当と認める担保を供しているとき。ただし、破産財団から当該担保を供した場合には、破産財団から当該担保を供したことについて、他の届出をした破産債権者の同意を得ているときに限る。（破産法第２１８条１項）
　　があるが、いずれの場合にも、廃止されたときには、債務者（破産した区分所有者）の財産を管理したり 金銭に換える手続きは行われません（破産法第２２１条参照）から、破産した区分所有者が議決権行使者である。

答え：２　（ここは、破産法を知らなくても、解答できるが、解説は、破産法まで勉強した。）

問３４

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

【問 ３４】 管理規約に違反する行為をした者に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

１ 区分所有者が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は理事会の議決を経てその区分所有者に対し、その是正等のため必要な指示を行うことができる。

○　適切である。　この出題に近いのは、　平成２１年マンション管理士試験　「問２７」。
　　標準管理規約６７条１項　（理事長の勧告及び指示等）
　　「第６７条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。」とある。（注：理事長が行うには理事会の決議が必要です。理事長が単独ではできません。）

２ 賃借人が違反する行為をした場合には、賃貸人である区分所有者はその賃借人に対し、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。

○　適切である。　標準管理規約６７条２項
　　「２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。」とあり、賃借人が違反行為をすれば、理事長だけでなく区分所有者も是正等の措置を講じること。

３ 区分所有者の同居の家族が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は直接その同居の家族に対し、その是正等のため必要な指示を行うことはできず区分所有者に行わなければならない。

Ｘ　適切でない。　同居の家族に対しては、選択肢１で引用した、標準管理規約６７条１項にあるように、理事長は、直接彼らに対して是正等のため必要な指示を行うことができる。間に区分所有者が入るなんてまどろっこしいことはいらない。

４ 雇い主である区分所有者から住戸を貸与された従業員が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は理事会の議決を経てその従業員に対し、その是正等のため必要な指示を行うことができる。

○　適切である。　貸与された従業員も、選択肢１で引用した標準管理規約６７条１項に該当している。

答え：３　（易しすぎる。）

問３５

【問 ３５】 電磁的記録、電磁的方法に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 集会の議事録は、規約にその旨の定めがなくても、電磁的記録により作成することができる。

○　正しい。　電磁的記録、電磁的方法は、平成１４年に改正があったため、翌年、平成１５年　マンション管理士　試験　「問７」　、平成１５年　管理業務主任者　試験　「問３２」　、そして、平成１６年　マンション管理士　試験　「問８」　、平成１７年　マンション管理士　試験　「問９」　などででた。
　　集会の議事録の作成は、区分所有法第４２条　（議事録）
　　「第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
　　　２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
　　　３ 　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
　　　４ 　第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
　　　５ 　第三十三条の規定は、議事録について準用する。 」とあり、１項により書面または電磁的記録（パソコン等での記録）が認められている。これは、特に規約での定めがなくてもいい。

２ 管理規約は、規約にその旨の定めがなくても、電磁的記録により作成することができる。

○　正しい。　管理規約の作成は、区分所有法第３０条５項　
　　「５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。 」とあり、集会の議事録と同様に、規約での特別の定めがなくても、電磁的記録により作成していい。

３ 議決権行使は、規約にその旨の定め又は集会の決議がなければ、電磁的方法によりこれを行使することができない。

○　正しい。　議決権の行使は、区分所有法第３９条２項及び３項
　　「２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
　　　３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。 」とあり、書面又は代理人による行使は規約での定めはいらないが、電磁的方法を取る時は、規約又は集会の決議がなければ、できない。これは、全ての区分所有者が電磁的方法に対応していないことを想定している。

４ 集会の決議については、規約にその旨の定めがなければ、電磁的方法による決議をすることができない。

Ｘ　誤りである。　集会の決議は、区分所有法第４５条１項（書面又は電磁的方法による決議）
　　「第四十五条 　この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。」とあり、区分所有者全員の承諾があれば、規約で定めてなくてもいい。 なお、電磁的方法での決議も、集会での決議と同一の効力がある。（同法第４５条３項参照）

答え：４　（久しぶりに、電磁的方法からの出題。）　

問３６

【問 ３６】 管理組合の理事長又は管理組合法人の代表理事に関する次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定に違反するものはどれか。

　（注：区分所有法での法人については、平成２０年１２月の「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」 の施行に伴い改正がありました。そこで、区分所有法第４７条と第４９条等は注意が必要です。法の改正があると、平成２１年度には出題されやすいですよ。なお、ここ問３６の出題は、改正に左右されません。）

１ 管理組合の理事長は、管理組合と利益が相反する行為については、総会の承認を得た場合でなければ契約することができないものとする。

○　違反しない。　似たような出題は、平成１８年　マンション管理士　試験　「問３１」　選択肢４　。
　　　この設問のレベルは低すぎる。区分所有法だけを問題にするなら、管理組合の名称も、理事長という名称も存在しない。区分所有法で定める団体の管理者と標準管理規約で定める管理組合と理事長の関係を関連付ける設問上での工夫が必要。
　　そして、設問は区分所有法だけの問題というより、民法での法人と理事との「利益相反行為」の禁止（旧民法第５７条参照：この条文は現在削除された。））に該当する。
　　　当事者の間で利益が相反する行為については、それぞれの利益を守るために、一方が他方を代理したり、一人が双方を代理することは禁じられている。
　　これをうけ、法人化された管理組合では区分所有法第５１条（監事の代表権）
　　「第五十一条 　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」と明文化されている。設問では法人化されていない管理組合と理事長の関係であるが、民法の類推により、総会の承認があれば、利益相反行為であっても契約はできる。
　　＊別の考え方．．．管理組合の理事長を区分所有法で定める管理者として捉え、区分所有者の代理人である管理者の代理権を内部的に制限する、という解釈もできる。

２ 管理組合法人の代表理事は、損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理するものとする。

Ｘ　違反する。　よく出る問題。平成１８年　マンション管理士　試験　「問３１」　選択肢２、　平成１７年　マンション管理士　試験　「問１０」　選択肢１　など。
　　管理組合が法人化されている場合には、区分所有者を代理しているのは、区分所有法第４７条６項
　　「６ 　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 」とあり、管理組合法人が区分所有者を代理している。代表理事は、区分所有者を代理し損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について認める規定は区分所有法にない。（注：一方、法人でない時の管理者は、区分所有者を代理するので注意のこと。参考：区分所有法第２６条２項）

３ 管理組合の理事長は区分所有者から選任するものとし、これとは別に、管理者は区分所有者以外の第三者を選任するものとする。

○　違反しない？　これもよく出る問題。　平成１７年　管理業務主任者　試験　「問３４」　選択肢２、　平成１６年　マンション管理士　試験　「問５」　など。
　　　この設問の仕方は特に、ひどい。　
　　　区分所有法では、管理者の資格と人数を限定する規定はないため、区分所有者以外の法人でも誰でもなれる。
　しかし、通常の法人化されていない管理組合への参考として作成された標準管理規約では理事は、マンションに居住する組合員と限定し、理事長は理事の互選によるものとしている。
　参照：標準管理規約　３５条（役員）
　　「第３５条　管理組合に次の役員を置く。
　　　　　　一　理事長
　　　　　　二　副理事長○名
　　　　　　三　会計担当理事○名
　　　　　　四　理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。）○名
　　　　　　五　監事○名
　　　２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
　　　３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。」
　　そして、理事長は、区分所有法での管理者となっている。
　　参照：区分所有法第３８条２項
　　「２　理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」
　　この標準管理規約によると、理事長はイコール区分所有法での管理者であり、当然に区分所有者（組合員）でなければいけない。標準管理規約を重視するなら、設問のように理事長以外の管理者を置くことはできない。しかし、区分所有法を重視するなら、設問も可能である。
　　標準管理規約は公法ではなく、あくまでも国土交通省が作成したガイドラインであり、区分所有法に違反していると出題機関である（社）高層住宅管理協会が喧嘩を売っているようだ。（注：平成２３年７月の標準管理規約の改正で、３５条２項の「２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」は、「２　理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する」と、”○○マンションに現に居住する”の要件が変わったので注意。）

４ 管理組合法人の代表理事は、１名は区分所有者から、他の１名は区分所有者以外の第三者から選任するものとする。

○　違反しない。　標準管理規約は法人化された管理組合は前提としていないから、ここは単純に区分所有法での理事を考えればいい。
　　管理組合法人となると理事及び監事の設置は必須となっている。（区分所有法第４９条１項及び同法第５０条１項参照）。その、理事と監事の資格と人数については制限がない。（ただし、法の解釈として法人がなるのは適切でない）。
　そして、理事の中から通常１名の代表理事を定めるが、代表理事は数名いてもいい。
　区分所有法第４９条３項４項
　　「３ 　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
　　　４ 　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。」
　　これにより、管理組合法人の代表理事は、１名は区分所有者から、他の１名は区分所有者以外の第三者から選任もできる。

答え：２　（出題のレベルが低いため、答え難い。）

問３７

＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。
　　　　該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。

【問 ３７】 総会の決議が必要でないものは、マンション標準管理規約の定めによれば、次のうちどれか。

　（注）マンション標準管理規約は、平成２３年７月に役員資格や議決権など小幅な改正があったので、注意のこと。ここは、旧のまま。

１ 役員活動費の額及び支払方法を決定すること。

X　総会の決議が必要である。　組織として、理事会の決議でできることと総会の決議が必要なことは当然、出題傾向が高い。平成１８年　管理業務主任者　試験　「問２９」　平成２１年管理業務主任者試験　「問３７」　など。
　　総会での決議が必要な事項は、標準管理規約４８条　（議決事項）
　　「第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　　　　一　収支決算及び事業報告
　　　　　二　収支予算及び事業計画
　　　　　三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
　　　　　四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
　　　　　五　長期修繕計画の作成又は変更
　　　　　六　第２８条　第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
　　　　　七　第２８条　第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
　　　　　八　修繕積立金の保管及び運用方法
　　　　　九　第２１条　第２項に定める管理の実施
　　　　　十　区分所有法第５７条　第２項及び前条　第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
　　　　　十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　　　　十二　区分所有法第６２条　第１項の場合の建替え
　　　　　十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
　　　　　十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
　　　　　十五　その他管理組合の業務に関する重要事項」とあり、
　「役員活動費の額及び支払方法を決定すること」は１３号に該当する。（役員がお手盛りで適当に活動費を決められたら困ります。）

２ 修繕積立金に係る銀行預金をおろして「マンションすまい・る債」（住宅金融支援機構が発行する債券）を購入すること。

X　総会の決議が必要。　これは、選択肢１で引用した、標準管理規約３７条８号
　　　「八　修繕積立金の保管及び運用方法」　に該当する。（これも、役員が勝手に修繕積立金の運用をして、損失をだしたら困ります。）

３ 管理規約の改正を検討するための専門委員会を設置すること。

○　総会の決議は不要。　理事会の決議でできるのは、標準管理規約５４条（議決事項）
　　「第５４条　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　　　　　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　　　　　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　　　　　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　　　　　四　その他の総会提出議案
　　　　　五　第１７条に定める承認又は不承認
　　　　　六　第６７条に定める勧告又は指示等
　　　　　七　総会から付託された事項」とあり、２号の定めにより、規約の改正の案を理事会で決議ができる。それに先立ち、専門委員会の設置も、同規約５５条　（専門委員会の設置）
　　「第５５条　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
　　　２　専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。」とあり、理事会で設置ができる。

４ 長期修繕計画の作成又は変更を行うこと。

X　総会の決議が必要。　これは選択肢１で引用した、標準管理規約規約４８条５号
　　「五　長期修繕計画の作成又は変更」に該当する。（ただし、長期修繕計画にかかわらず多くの「案」はまず、理事会で決議してから「総会」にかける流れを理解しておくこと。）

答え：　３　（過去問題をやっていると易しい。）

問３８

【問 ３８】 次に掲げるもののうち、区分所有法第４条第２項の規定により、一般的に規約共用部分にすることができるものはどれか。

１ 団地内の管理棟

X　規約で共用部分にできない。　
　　まったく、これが試験問題とは眼を疑った。「一般的」にとはあいまいすぎないか。これでは、解答者が勝手に、自分の解答が「一般」だと主張したら、どう反論するのか。
　　それはともかく、規約で共用部分にできるのは、区分所有法第４条　（共用部分）
　　「第四条 　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
　　　２ 　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。 」とあり、２項で規定する１条は（建物の区分所有）
　　「第一条 　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。 」とある。
　　これによると、規約で共用部分にできるのは、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」であり、「一般的」には、室（専有部分）になることができる建物の部分で、集会室や管理事務所など外部から見たときに専有部分か共用部分か分かりにくいため、規約で共用部分にする。
　「団地内の管理棟」とはこれまたユニークな出題だけど、建物全体をさしている。建物の部分ではなく、規約で共用部分にはできない。
　また、真面目に解説をすると、区分所有法第４条は、団地関係で一般の条文を準用する第６６条に規定されていない。ただし、一団地内の附属施設たる建物であれば、区分所有法第４条２項の規定ではなく、同法第６７条１項の規定により、規約で団地共用部分とすることは、できる。

２ 玄関ホール

X　規約で共用部分にできない。　選択肢１で述べたように、マンションの「玄関ホール」は「一般的」にマンションの居住者でない人が見ても（曖昧ですが）、ここを特定の人だけが専有しているとは思えないでしょう。真面目に解説をすると、玄関ホールは「法定共用部分」であり、規約では共用部分にできない。

３ マンション内の集会室

○　規約で共用部分にできる。　選択肢１で述べたように、マンション内の集会室は「一般的」に、マンションの外部の人からは、専有部分（誰かの物）か、居住者が共同で使用するのか不明な建物の部分なので、規約で共用部分にすることが多い。（じゃ、見た目にもはっきりと集会室になっているのは、どうするのと突っ込みをいれないでください。）真面目に解説をすると、マンション内の集会室は、”一般的”に専有部分ともなりうるから、区分所有法第４条２項に該当して、規約で共用部分にすることができる。

４ 中庭にあるトタン屋根と柱でできた自転車置場

X　規約で共用部分にできない。　「一般的」に、こんな自転車置き場は、誰か個人の物と思う人は少ないでしょう。でも、ある人は、こんなものでも規約で明確にすべきだと言うかも。この人に対する真面目な反論としては、構造上の独立性（壁など）がない、また附属の建物といえないので、規約では共用部分にできないということです。次の「問３９」が参考になるでしょう。

答え：３？　（解説のし甲斐がない出題だ。ここの正解は、「一般的」なため、受験生の多数が正解としたものになります。私としては、多くの受験生が　３　として欲しいところです。）
（社）高層住宅管理協会の正解：３　（多数の受験生が、３　としたってことかい？）

問３９

【問 ３９】 次の文章は、マンションの管理人室をめぐる最高裁判所の判決に基づくものであるが、文中の（ ア ）から（ エ ）に入る用語の組合せとして、最も適切なものはどれか。なお、判決の原文に若干の修正をしている。

「本件マンションにおいては、区分所有者の居住生活を円滑にし、その環境の維持保全を図るため、その業務に当たる管理人を常駐させ、多岐にわたる管理業務の遂行に当たらせる必要があるというべきであるところ、本件マンションの玄関に接する（ ア ）である管理事務室のみでは、管理人を常駐させてその業務を適切かつ円滑に遂行させることが困難であることは認定事実から明らかであるから、本件管理人室は管理事務室と合わせて一体として利用することが予定されていたものというべきであり、両室は機能的にこれを分離することができないものといわなければならない。そうすると、本件管理人室には、（ イ ）があるとしても、（ ウ ）はないというべきであり、本件管理人室は、（ エ ）とはならないものと解するのが相当である。」

＊前問とは違って、真面目に争いの多い管理事務室（管理人室）が「専有部分」か「共用部分」かについて、さらに管理事務室と一体となった台所が付き寝起きのできる和室のある管理人室を共用部分とした、最高裁判所の判断基準。（判例：平成５年２月１２日）
　　その前に、区分所有法第１条で定める「専有部分」であるためには、�@構造上の独立性　と　�A利用上の独立性　が必要とされている。
　　�@構造上の独立性．．．１棟の建物のうちの構造上区分されている部分であること。
　　　　　　　　　　　　　　　　　「構造上区分されている」ためには、その部分が仕切り壁や床や天井によって他から隔離されていること。
　　�A利用上の独立性．．．独立して住居や店舗、事務所、倉庫などとして使えること。
　　　　　　　　　　　　　　　　　これにより、廊下や階段室、エレベーター室は専有部分にはなりえない。
　　これを踏まえ、設問を検討する。
　　（ア）ここでは、「専有部分」か「共用部分」かの選択であるが、「管理事務室」は通常「共用部分」」と考えられるが、区分については争いがあるので、ここでは次の選択肢に移る。
　　（イ）と（ウ）ここでは、「構造上の独立性」か「利用上の独立性」の選択である。文章の「一体として利用」とか「機能的に分離できない」から、文脈から、（イ）には、「構造上の独立性」を入れ、（ウ）には「利用上の独立性」がないとするとかなり収まりが良くなる。
　　（エ）上の（イ）と（ウ）により、「専有部分」であるべき、２つの要件のうち１つは「ない」といっているのであるから、結論として「共用部分」という選択肢をもってくると、前の文章がおかしくなる。ここは”「専有部分」とはならないと解するのが相当である”とすると筋がとおる。そこで、設問は法律的にしてある。「専有部分」とは、イコール「区分所有権の目的たる建物の部分」である（区分所有法第２条３項）ことを知っていると、「（エ）区分所有権の目的」が選べる。
　　「（エ）区分所有権の目的」となると、逆にみていくと、正解は、２　で、これは妥当になる。

　　　本判例については、ｋｚさんのホームページ：http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hanrei/hanrei1/H050212saikosai.htm　も参照。（残念ながら、閉鎖されました。）　

答え：２　　（参考：マンション管理の知識　平成２０年版　ページ８０。ここには図もあり状況がつかみやすい。）

問４０

注：宅地建物取引業法第３５条の重要事項説明について、これまでは相手方等が宅地建物取引業者であっても「宅地建物取引士による説明」が必要とされていましたが、平成２９年４月１日施行の改正により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の取得者又は借主となる場合における重要事項説明については、説明は不要で書面交付のみで足りるものとされました（第３５条第６項・第７項の新設）。ここの設問は、改正前のままです。

【問 ４０】 宅地建物取引業者（宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）第２条第３号に規定する者をいう。）Ａが中古マンションの売買の媒介をする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、誤っているものはどれか。

１ Ａが当該マンションの売買の媒介に関して受ける報酬の額は、依頼者との間で、自由に設定することができるが、媒介契約を締結した際、遅滞なく、当該報酬に関する事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならない。

X　誤っている。　宅地建物取引業法からも毎年１問は出題があるので、勉強のこと。大体、重要事項説明が出題されているが、本：平成２０年はすこし趣向を変えている。
　　宅地建物取引主任者試験から流れてきた人にとっては、易しすぎて質問の内容がかえって理解できない。
　　通常の売買や媒介契約なら、契約自由の原則により、価格や手数料や報酬の額は、当事者が納得していれば、いくらでもいい。（ただし、公序良俗違反の縛りはある。）
　しかし、宅地建物業者があまりにも無法に儲けていたので、お節介な役所からの規制が入った。それが、宅地建物取引法第４６条　（報酬）
　　「第四十六条 　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
　　　２ 　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
　　　３ 　国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
　　　４ 　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。 」とあり報酬の額は自由に設定できない。
　　設問の後半の文章は、もう意味不明であるので、検討もできない、ダサイ出題方法。

２ Ａが、宅地建物取引主任者をして宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明を行わせるに当たり、当該マンションについて、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容についても説明を行わせなければならない。

○　正しい。　宅地建物取引主任者が行う重要事項の説明項目として、宅地建物取引業法第３５条があり、ここに土地・建物の権利関係や水道・ガスなどの整備状況の説明事項がある。石綿（アスベスト）の使用の有無については、ガンなどの健康障害が問題となり、
平成１８年４月に、宅地建物取引業法第３５条１項１４号の規定に基づく宅地建物取引業法施行規則１６条の４の３について、耐震とともに改正が行われた。
　宅地建物取引業法施行規則１６条の４の３　１項　３号
　　「三 　当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容 」とある。

３ Ａが当該マンションの広告をするときは、その代金の額又はその支払方法等について著しく事実に相違する表示をしてはならない。

○　正しい。　宅地建物取引業法第３２条　（誇大広告等の禁止）
　　「第三十二条 　宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。 」とある。

４ Ａは、当該マンションの売買に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって当該売買を成立させるか、代理人として当該売買を成立させるか、又は媒介して当該売買を成立させるかの別を明示しなければならない。

○　正しい。　宅地建物取引業法第３４条　（取引態様の明示）
　　「第三十四条 　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。
　　　２ 　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。 」とある。

答え：１　（あまりもにも易しくて、裏を考えるかも。）

問４１

【問 ４１】 Ａが、Ｂからあるマンションの３０１号室を買ったところ、その専有部分について瑕疵（以下本問において「本件瑕疵」という。）があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　３０１号室の売買契約締結時にＡが本件瑕疵を知っていたときでも、Ｂは、Ａに対して瑕疵担保責任を負う。

X　誤っている。　瑕疵担保責任は、民法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地建物取引業法、そして、下の「問４２」のアフター・サービス規準において、いつも出題される。期間、対象を明確にしておくこと。平成１８年　管理業務主任者　試験　「問４１」　、平成１７年　管理業務主任者　試験　「問４１」　、平成１４年　管理業務主任者　試験　「問４４」　、平成１３年　マンション管理士　試験　「問１６」　など。平成２１年管理業務主任者　試験　「問４１」　以下も。平成２３年　管理業務主任者試験　「問４１」　も。
　　注意しなければいけないのは、宅地建物取引主任者試験では、宅地建物取引業法第４０条の「瑕疵担保責任についての特約の制限」の「引き渡してから２年」とかを考えさせる設問と併用して出されることが多く、つい余分なことも考えてしまうこと。この設問は「民法の規定によれば」であることに気をつけること。
　　なお、瑕疵担保責任とは、契約の当事者が給付した目的物またはその権利に欠陥（瑕疵）がある場合に負担する損害賠償その他の責任です。
　　民法での売主の瑕疵担保責任は、同法第５７０条　（売主の瑕疵担保責任）
　　「第五百七十条 　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。 」とあり、準用されている同法第５６６条　（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
　　「第五百六十六条 　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
　　　２ 　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
　　　３ 　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。 」とあり、１項によると売主Bは、買主Aが瑕疵を知らないときにだけ責任を負う。

２　３０１号室の売買においてＢがＡに対して瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には、Ｂは、自ら知りながらＡに告げなかった本件瑕疵についても担保責任を免れる。

X　誤っている。　売主が担保責任を負わない特約は、有効であるが、民法第５７２条　（担保責任を負わない旨の特約）
　　「第五百七十二条 　売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」とあり、売主Bは知りながら買主Ａに告げなかった場合には、瑕疵担保責任がある。信義上の責任です。

３ 　Ａは、本件瑕疵のために契約締結をした目的を達することができないときでも、契約の解除をすることはできず、Ｂに対して損害賠償の請求のみをすることができる。

X　誤っている。　選択肢１で引用した民法第５７０条（準用第５６６条）の規定により、買主Aが目的を達することができなければ、契約は解除できる。

４ 　Ｂは、別段の特約がない限り、Ａが本件瑕疵の事実を知った時から１年以内に請求をしない場合には、瑕疵担保責任を免れる。

○　正しい。　選択肢１で引用した民法第５７０条（準用第５６６条３項）により、別段の特約がなければ、買主Aが瑕疵の事実を知った時から１年以内に請求をしない場合には、売主Bは瑕疵担保責任を免れる。

答え：　４　（平成２０年の瑕疵担保についての出題は易しい。）　　（参考：瑕疵担保責任のまとめ）　

問４２

【問 ４２】 新築分譲マンションのアフターサービスに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１ アフターサービスの対象範囲は、専有部分の瑕疵又は欠陥に限られることが多い。

X　適切でない。　アフターサービスからの出題も多い。参照：平成１９年　管理業務主任者　試験　「問４１」。ここに詳細を載せたので参考にしてください。　平成１５年　管理業務主任者　試験　「問４２」　平成１３年　管理業務主任者　試験　「問４２」　など。平成２２年　管理業務主任者試験　「問４１」　平成２３年　管理業務主任者試験　「問４１」　以下も。
　アフターサービスは、新築分譲マンションの購入時に物件の欠陥箇所を無償で直すという、あくまでも、法律での強制的な内容ではなく、建築・販売業者のサービスとして行うものです。基本的な内容は、（財）不動産協会が作っているが、そのサービスの範囲・内容は各販売業者によって異なっている。
　各部位（外装、内装、配管など）ごとに、状況により直すが、経過年数により期限切れもある。
　特に、専有部分の瑕疵だけでなく、通路・エレベーターホールなどの共用部分も対象にしていることが多い。

２ アフターサービスの対象部位は、内装や各種の設備に限られ、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分はその範囲から除外されることが多い。

Ｘ　適切でない。　構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分も対象としているのが殆どです。（雨が漏ってきたら大変です。）

３ アフターサービスを行う期間の起算日は、建物の部位や欠陥の種類に関わらず、買主に目的物を引き渡した日とすることが多い。

Ｘ　適切でない。　専有部分（室）内は多くの場合、買主に引き渡した日から起算するが、廊下・エレベーター等の共用部分や附属施設などは、最初の居住者が使用を開始した日を起算日とすることが多い。（全室が、販売と同時に売れない場合を考えれば、当然である。）

４ アフターサービスの内容は、瑕疵又は欠陥の補修であり、損害賠償の請求は定めないことが多い。

○　適切である。　補修をした上に、損害賠償まで認めたら、建設会社も分譲会社も負担が大きくて、アフターサービスをしなくなる。

答え：４　（易しい問題。）

問４３

【問 ４３】 区分所有者Ａが、自己所有のマンションの専有部分をＢに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、ＡＢ間の賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約ではないものとする。

１ Ｂは、そのマンションの賃借権の登記をしていなければ、Ａからそのマンションを買い受けた第三者に対して賃借権を対抗できない。

Ｘ　誤っている。　借地借家法からの出題は、時々ある。平成１８年　管理業務主任者　試験　「問４４」　、や　平成１５年　管理業務主任者　試験　「問４」　など。また、平成２１年管理業務主任者試験　「問４５」　、平成２３年　管理業務主任者試験　「問４４」　。
　　建物の賃借権の対抗要件は、借地借家法第３１条　（建物賃貸借の対抗力等）
　　「第三十一条 　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
　　　２ 　民法第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。
　　　３ 　民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。」とあり、１項により、登記をしていなくても、引き渡しがあれば対抗できる。

２ ＡＢ間において、ＢがＡの同意を得て付加した畳、建具その他の造作について、賃貸借が終了したときでも、ＢはＡにその買取りを請求することができない旨の特約をしたときは、その特約は有効である。

○　正しい。　これは、建物の造作買取請求と呼ばれ、特約がある場合にその特約は有効かどうかで、宅地建物取引主任者試験では、お馴染みの出題。
　　借地借家法第３３条　（造作買取請求権）
　　「第三十三条 　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
　　　２ 　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。 」とあり、通常は、賃借人は「買い取れ」と請求できる。そこで、特約がある場合に、その特約が同法第３７条で定める、（強行規定）
　　「第三十七条 　第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」との関係となるが、この規定には、第３２条 （借賃増減請求権）と設問の第３３条は入っていないので、よく出題される。特約は有効である。

３ Ｂが、その専有部分を居住の用ではなく、業務の用に供するために賃借した場合でも、借地借家法の規定が適用される。

○　正しい。　借地借家法には、第１条　（趣旨）
　　「第一条 　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。」とあるだけで、使用目的が「居住用」に限るとの規定はない。建物の賃貸借であれば、借地借家法は適用される。

４ ＡＢ間の建物賃貸借契約の期間を２年間と定め、中途解約ができる旨の特約を定めなかった場合は、賃借人からも２年間は中途解約をすることができない。

○　正しい。　建物賃貸借契約の期間を２年間と定めると、借地借家法第２６条１項（建物賃貸借契約の更新等）
　　「第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とあり、更新についての規定はあるが、解約の特約がなければ、当事者（貸主・借主）とも、契約を守る義務がある。賃借人からも２年間は中途解約をすることができない。

答え：１　（ここも、解答１は、易しい。　事業用定期借地権の改正が平成２０年１月にあったので、そこが出るかと思った人は多い。）

問４４

【問 ４４】 個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１ 個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ないで、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて、個人情報を取り扱ってはならない。

○　正しい。　個人情報の保護に関する法律からの出題は、平成１７年　管理業務主任者　試験　「問４５」　もある。　また、平成２２年　管理業務主任者試験　「問４５」　。
　　個人情報の保護に関する法律第１６条１項　（利用目的による制限）
　　　「第十六条 　個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ないで、前条の規定により特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて、個人情報を取り扱ってはならない。 」とある。

２ 個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、速やかにその利用目的を本人に通知し、又は公表しなければならない。

○　正しい。　個人情報の保護に関する法律第１８条１項　（取得に際しての利用目的の通知等）
　　「第十八条 　個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、速やかに、その利用目的を、本人に通知し、又は公表しなければならない。 」とある。

３ 個人情報取扱事業者であるマンション管理業者が、管理を受託している管理組合の組合員のデータを第三者に提供する場合は、一定の場合を除き、あらかじめ本人の同意を得なければならない。

○　正しい。　個人情報取扱事業者が個人データを第三者に提供する場合には、個人情報の保護に関する法律第２３条１項　（第三者提供の制限）
　　「第二十三条 　個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。
　　　　一 　法令に基づく場合
　　　　二 　人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
　　　　三 　公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
　　　　四 　国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。」とあり、原則として、あらかじめ本人の同意がいる。

４ 管理組合の組合員の氏名、電話番号が記載されている組合員名簿が、コンピュータを用いて検索できるように体系的に構成されていない場合には、その名簿は「個人情報データベース等」ではない。

Ｘ　誤っている。　個人情報データベース等とは、個人情報の保護に関する法律第２条２項
　　「２ 　この法律において「個人情報データベース等」とは、個人情報を含む情報の集合物であって、次に掲げるものをいう。
　　　　一 　特定の個人情報を電子計算機を用いて検索することができるように体系的に構成したもの
　　　　二 　前号に掲げるもののほか、特定の個人情報を容易に検索することができるように体系的に構成したものとして政令で定めるもの」とあり、原則としてコンピューターを利用したものであるが、２号の「政令で定めるもの」としての、個人情報の保護に関する法律施行令１条　（個人情報データベース等）
　　「第一条 　個人情報の保護に関する法律 （以下「法」という。）第二条第二項第二号 の政令で定めるものは、これに含まれる個人情報を一定の規則に従って整理することにより特定の個人情報を容易に検索することができるように体系的に構成した情報の集合物であって、目次、索引その他検索を容易にするためのものを有するものをいう。 」とあり、コンピューターを利用しない、例えば、紙ベースであっても体系的になっていれば、「個人情報データベース等」に該当する。

答え：４　（ここも、過去問題をやっていれば、易しい。）

問４５

【問 ４５】 各種の法令に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１ 消防法（昭和２３年法律第１８６号）によれば、一定の防火対象物の管理について権原を有する者は、防火管理者を定め、遅滞なく所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。

○　正しい。　各種の法令からまとめて１問をつくるとは、もう出題者も細かな出題ネタが無くなったってことかな。
　　　消防法からは、ほとんど毎年出ている。参考：法律別　過去問題　傾向と対策　が、防火管理者については、平成１５年　マンション管理士　試験　「問２４」　からの出題。
　　消防法第８条　
　　「第八条 　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める二以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行なわせなければならない。
　　　２ 　前項の権原を有する者は、同項の規定により防火管理者を定めたときは、遅滞なくその旨を所轄消防長又は消防署長に届け出なければならない。これを解任したときも、同様とする。
　　　３ 　消防長又は消防署長は、第一項の防火管理者が定められていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、同項の規定により防火管理者を定めるべきことを命ずることができる。
　　　４ 　消防長又は消防署長は、第一項の規定により同項の防火対象物について同項の防火管理者の行うべき防火管理上必要な業務が法令の規定又は同項の消防計画に従つて行われていないと認める場合には、同項の権原を有する者に対し、当該業務が当該法令の規定又は消防計画に従つて行われるように必要な措置を講ずべきことを命ずることができる。
　　　５ 　第五条第三項及び第四項の規定は、前二項の規定による命令について準用する。」とあり、１項と２項に該当する。

２ 警備業法（昭和４７年法律第１７号）によれば、警備業者は、２０歳未満の者を警備業務に従事させてはならない。

Ｘ　誤っている。　ここは、引っかけである。警備業法からの出題は、平成１９年　マンション管理士　試験　「問２３」　、　や　平成１４年　マンション管理士　試験　「問２５」　がある。
　　警備業務につけるのは、警備業法第１４条　（警備員の制限）
　　「第十四条 　十八歳未満の者又は第三条第一号から第七号までのいずれかに該当する者は、警備員となつてはならない。
　　　２ 　警備業者は、前項に規定する者を警備業務に従事させてはならない。 」とあり、１８歳未満の者は警備業務に従事できない。（こんな規定は知るわけないか。）

３ 自動車の保管場所の確保等に関する法律（昭和３７年法律第１４５号）によれば、何人も自動車が夜間（日没時から日出時までの時間をいう。）に道路上の同一の場所に引き続き８時間以上駐車することとなる行為をしてはならない。

○　正しい。　自動車の保管場所の確保等に関する法律からの出題は久し振り。前の出題は、平成１３年　マンション管理士　試験　「問２３」　である。また、平成２１年管理業務主任者試験　「問４４」　選択肢３　でも出ている。
　　自動車の保管場所の確保等に関する法律第１１条　（保管場所としての道路の使用の禁止等）
　　「第十一条 　何人も、道路上の場所を自動車の保管場所として使用してはならない。
　　　２ 　何人も、次の各号に掲げる行為は、してはならない。
　　　　　一 　自動車が道路上の同一の場所に引き続き十二時間以上駐車することとなるような行為
　　　　　二 　自動車が夜間（日没時から日出時までの時間をいう。）に道路上の同一の場所に引き続き八時間以上駐車することとなるような行為
　　　３ 　前二項の規定は、政令で定める特別の用務を遂行するため必要がある場合その他政令で定める場合については、適用しない。」とあり、２項１号に該当する。（ここは、運転免許証をもっていればわかるか。）

４ 動物の愛護及び管理に関する法律（昭和４８年法律第１０５号）によれば、動物の所有者は、その所有する動物が自己の所有に係るものであることを明らかにするための措置として環境大臣が定めるものを講ずるように努めなければならない。

○　正しい。　動物の愛護及び管理に関する法律からの出題は初めて。こんな法律からの出題は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５７条に規定する出題範囲を拡大解釈しても逸脱している。この出題は、適切でない。でも、私の主張に反論するかのように、また　平成２１年管理業務主任者試験　「問４４」　選択肢２　　でも出ている。
　　動物の愛護及び管理に関する法律第７条　（動物の所有者又は占有者の責務等）
　　「第七条 　動物の所有者又は占有者は、命あるものである動物の所有者又は占有者としての責任を十分に自覚して、その動物をその種類、習性等に応じて適正に飼養し、又は保管することにより、動物の健康及び安全を保持するように努めるとともに、動物が人の生命、身体若しくは財産に害を加え、又は人に迷惑を及ぼすことのないように努めなければならない。
　　　２ 　動物の所有者又は占有者は、その所有し、又は占有する動物に起因する感染性の疾病について正しい知識を持ち、その予防のために必要な注意を払うように努めなければならない。
　　　３ 　動物の所有者は、その所有する動物が自己の所有に係るものであることを明らかにするための措置として環境大臣が定めるものを講ずるように努めなければならない。
　　　４ 　環境大臣は、関係行政機関の長と協議して、動物の飼養及び保管に関しよるべき基準を定めることができる。」とあり、３項に該当する。

答え：２　（出題が今までのぬるさ感から、急に、些細な、そして、管理業務に含まれていない警備業の、しかも知っていても意味のない１８歳とかになっている。管理業務主任者が警備員に年齢を確認するのか。また、どんな法律でも、マンションの管理に関するものだというなら、試験の範囲を定める意味がない。）

問４６

【問 ４６】 マンションの管理の適正化に関する指針（平成１３年国土交通省告示第１２２８号）の「長期修繕計画の策定及び見直し等」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

◎毎年、「問４６」から「問５０」は、マンション管理士試験か管理業務主任者試験に合格した場合には免除される「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び本問の「マンションの管理の適正化に関する指針」から出題される。ここは、ほとんど過去にも、同じ問題がでているので、過去の年の「問４６」から「問５０」はやっておくと楽。

１ 建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替えについても視野に入れて検討することが望ましい。

○　適切である。　
　　　＊指針からの出題は、平成１６年マンション管理士試験　「問４６」　や、平成２１年管理業務主任者試験　「問４６」　平成２３年　管理業務主任者試験　「問４６」　などがある。
　マンションの管理の適正化に関する指針　
　　「　５　長期修繕計画の策定及び見直し等
　　　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。
　　　長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。
　　　�B長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。
　　　�A管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるように配慮することが望ましい。
　　　なお、�@建築後相当の年数を経たマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替えについても視野に入れて検討することが望ましい。�C建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。」とある。�@に該当する。

２ 管理組合は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要であり、また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるように配慮することが望ましい。

○　適切である。　選択肢１で引用した、�Aに該当する。

３ 長期修繕計画の策定及び見直しにあたっては、その実効性を確保するため、マンションの区分所有者等から毎月徴収する修繕積立金額を基に、その範囲内で実施できる修繕内容を定めることが重要である。

Ｘ　適切でない。　これに近いのは、選択肢１で引用した、「�B長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。」である。マンションの管理の適正化に関する指針では,、設問のような記述はない。また、「修繕積立金額を基に、その範囲内で実施できる修繕内容を定めることが重要である」も適切でない。修繕積立金の範囲内では全部の修繕ができないこともあり、その場合には、借金をすることもある。

４ 建替えの検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進めることが必要である。

○　適切である。　選択肢１で引用した、�Cに該当する。

答え：３　

問４７

【問 ４７】 マンションの定義に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 二以上の区分所有者が存在し、事務所及び店舗の用にのみ供されている建物は、マンションに該当する。

Ｘ　誤っている。　マンションの定義は、基本としてよく出る。　平成２０年　マンション管理士　試験　「問４７」、、平成１６年　管理業務主任者　試験　「問４６」　、　平成１５年　マンション管理士　試験　「問４７」　など。
　　マンション管理適正化法の適用があるマンションとは、同法第２条１号で定める　（定義）　
　　「第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
　　　　一 　マンション　次に掲げるものをいう。
　　　　　イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項 に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設
　　　　　ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設」」であり、
　　要件としては、�@２人以上の区分所有者　がいて、　�A人の居住用の専有部分が１つでもあればいい　である。
　　設問は、２人以上の区分所有者はいるが、居住用の専有部分がないため、マンション管理適正化法で定める「マンション」に該当しない。

２ 二以上の区分所有者が存在し、複数のオフィスと一戸の住宅がある建物は、マンションに該当する。

○　正しい。　選択肢１で述べたように、�@２人以上の区分所有者がいて、�A１戸でも居住用の専有部分があれば、マンション管理適正化法で定める「マンション」に該当する。

３ 一団地内において、二以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分のある建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する土地は、マンションに該当する。

○　正しい。　選択肢１で引用した、マンション管理適正化法第２条１号ロ　に該当し、団地関係でもマンション管理適正化法で定める「マンション」に該当する。

４ 二以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分があり、居住している者がすべて賃借人である建物は、マンションに該当する。

○　正しい。　選択肢１で述べたように、２人以上の区分所有者が存在し、人の居住の用に供する専有部分があれば、住んでいるのは全部賃貸人でもマンション管理適正化法で定める「マンション」に該当する。

答え：1

問４８

【問 ４８】 管理業務主任者（マンション管理適正化法第２条第９号に規定する者をいう。以下同じ。）に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、誤っているものはどれか。

１ 偽りその他不正の手段により登録を受けたとして、国土交通大臣よりマンション管理士の登録を取り消された者は、その取消しの日から２年を経過しなければ、管理業務主任者の登録を受けることができない。

○　正しい。　マンション管理適正化法では、マンション管理士と管理業務主任者の資格は互いに関連があることを知っておくこと。
　　そこで、設問のマンション管理士が登録を取り消された事由は、マンション管理適正化法第３３条　（登録の取消し等）
　　「第三十三条 　国土交通大臣は、マンション管理士が次の各号のいずれかに該当するときは、その登録を取り消さなければならない。
　　　　一 　第三十条第一項各号（第四号を除く。）のいずれかに該当するに至ったとき。
　　　　二 　偽りその他不正の手段により登録を受けたとき。
　　　２ 　国土交通大臣は、マンション管理士が第四十条から第四十二条までの規定に違反したときは、その登録を取り消し、又は期間を定めてマンション管理士の名称の使用の停止を命ずることができる。」に該当する。
　　すると、今度は管理業務主任者の登録の規定　マンション管理適正化法第５９条　（登録）　
　　「第五十九条 　試験に合格した者で、管理事務に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通大臣の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。
　　　　　一 　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
　　　　　二 　禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から二年を経過しない者
　　　　　三 　この法律の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から二年を経過しない者
　　　　　四 　第三十三条第一項第二号又は第二項の規定によりマンション管理士の登録を取り消され、その取消しの日から二年を経過しない者
　　　　　五 　第六十五条第一項第二号から第四号まで又は同条第二項第二号若しくは第三号のいずれかに該当することにより登録を取り消され、その取消しの日から二年を経過しない者
　　　　　六 　第八十三条第二号又は第三号に該当することによりマンション管理業者の登録を取り消され、その取消しの日から二年を経過しない者（当該登録を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しの日前三十日以内にその法人の役員であった者で当該取消しの日から二年を経過しないもの）
　　　　２ 　前項の登録は、国土交通大臣が、管理業務主任者登録簿に、氏名、生年月日その他国土交通省令で定める事項を登載してするものとする。 」とあり、マンション管理士の登録を取り消された場合には、同条１項４号に該当して、管理業務主任者としても２年間は登録できない。

２ 管理業務主任者は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨を表示したとして、国土交通大臣より事務の禁止処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。

○　正しい。　まず、前半の「管理業務主任者が、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨を表示したとき」には、マンション管理適正化法第６４条　（指示及び事務の禁止）
　　「第六十四条 　国土交通大臣は、管理業務主任者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該管理業務主任者に対し、必要な指示をすることができる。
　　　　　一 　マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすることを許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をしたとき。
　　　　　二 　他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して管理業務主任者である旨の表示をしたとき。
　　　　　三 　管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
　　　　２ 　国土交通大臣は、管理業務主任者が前項各号のいずれかに該当するとき、又は同項の規定による指示に従わないときは、当該管理業務主任者に対し、一年以内の期間を定めて、管理業務主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。」の１項２号に該当し、同条２項の「事務の禁止処分」もある。
　　すると、同法第６０条 ５項
　　　「５ 　管理業務主任者は、第六十四条第二項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。」により、 速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に提出しなければならない。（通常、事務の禁止処分を受けても、管理業務主任者証を持っていれば、事務を行うから取り上げるのは当然。）

３ 管理業務主任者は、登録を受けている事項のうち、転職によりその業務に従事していたマンション管理業者に変更があったときは、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならないが、この場合において、管理業務主任者証を添えて提出し、その訂正を受ける必要はない。

○　正しい。　まず、管理業務主任者証の交付申請は、マンション管理適正化法第６０条１項　（管理業務主任者証の交付等）
　　「第六十条 　前条第一項の登録を受けている者は、国土交通大臣に対し、氏名、生年月日その他国土交通省令で定める事項を記載した管理業務主任者証の交付を申請することができる。」とあり、これを受けた、 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則７３条　（管理業務主任者証交付の申請）
　　　「第七十三条 　法第六十条第一項 の規定により管理業務主任者証の交付を申請しようとする者は、次に掲げる事項を記載した管理業務主任者証交付申請書に交付の申請前六月以内に撮影した無帽、正面、上半身、無背景の縦の長さ三センチメートル、横の長さ二・四センチメートルの写真でその裏面に氏名及び撮影年月日を記入したもの（以下「管理業務主任者証用写真」という。）を添えて、国土交通大臣に提出しなければならない。
　　　　一 　申請者の氏名、生年月日及び住所
　　　　二 　登録番号
　　　　三 　マンション管理業者の業務に従事している場合にあっては、当該マンション管理業者の商号又は名称及び登録番号
　　　　四 　試験に合格した後一年を経過しているか否かの別」とあり、３号に「マンション管理業者の業務に従事している場合にあっては、当該マンション管理業者の商号又は名称及び登録番号」が「登録を受けた事項」になっていることに注意のこと。
　　すると、マンション管理適正化法第６２条　（登録事項の変更の届出等）
　　　「第六十二条 　第五十九条第一項の登録を受けた者は、登録を受けた事項に変更があったときは、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
　　　　２ 　管理業務主任者は、前項の規定による届出をする場合において、管理業務主任者証の記載事項に変更があったときは、当該届出に管理業務主任者証を添えて提出し、その訂正を受けなければならない。」とあり、１項に該当するので、管理業務主任者証の交付時にマンション管理業者に勤務していると申請書に記載した人が転職をすると、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。しかし、管理業務主任者証には、記載事項に勤務している会社名はないので、管理業務主任者証の変更はないため、管理業務主任者証の訂正を受けることはない。
　　ちなみに、管理業務主任者証の記載事項は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則７４条　（管理業務主任者証の記載事項）
　　「第七十四条 　法第六十条第一項 の国土交通省令で定める事項は、次のとおりとする。
　　　　　一 　管理業務主任者の住所
　　　　　二 　登録番号及び登録年月日
　　　　　三 　管理業務主任者証の交付年月日
　　　　　四 　管理業務主任者証の有効期間の満了する日
　　　２ 　管理業務主任者証の様式は、別記様式第二十二号によるものとする。 」である。

４ 管理業務主任者は、５年ごとに、国土交通大臣の登録を受けた者が国土交通省令で定めるところにより行う講習を受けなければならず、これを受けなかったときは、国土交通大臣は、その管理業務主任者の登録を取り消すことができる。

Ｘ　誤っている。　まず、確認。管理業務主任者とは、管理業務主任者試験に合格して、登録を受け、さらに管理業務主任者証の交付を受けた者である。（マンション管理適正化法第２条９号参照）。この管理業務主任者証の有効期間は、マンション管理適正化法第６０条３項
　　「３ 　管理業務主任者証の有効期間は、五年とする。 」により、５年である。
　管理業務主任者証の交付を希望する者は、マンション管理適正化法第６０条２項
　　　「２ 　管理業務主任者証の交付を受けようとする者は、第六十一条の二において準用する第四十一条の二から第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者（以下この節において「登録講習機関」という。）が国土交通省令で定めるところにより行う講習（以下この節において「講習」という。）で交付の申請の日前六月以内に行われるものを受けなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に管理業務主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。」とあり、原則、登録講習機関が行う講習を受けると管理業務主任者証が交付され管理業務主任者になる。しかし、試験に受かっても管理業務主任者になりたくない人は、登録だけで済ませことはできる。５年ごとの講習を受けなくても、管理業務主任者の登録を取り消されることはない。管理業務主任者証が失効には、なるけど。管理業務主任者として何かやりたいときに講習を受ければいい。（注：一方、マンション管理士の方は、登録をすると、５年ごとの講習を受けないと登録の取り消しやマンション管理士の名称の使用の停止になります。参考：マンション管理適正化法第３３条２項。）

答え：４

問４９

【問 ４９】 マンション管理業者（マンション管理適正化法第２条第８号に規定する者をいう。以下同じ。）が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法に違反するものはどれか。

１ 新たに建設されたマンションについて、当該建設工事の完了の日から８月で契約期間が満了する管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときに、あらかじめ、重要事項について説明をしなかった。

○　違反しない。　重要事項の説明の出題は、平成１９年　マンション管理士　試験　「問４９」　、平成１９年　管理業務主任者　試験　「問４９」　など。
　　　この設問については、平成１７年　管理業務主任者　試験　「問４８」　、　平成１５年　管理業務主任者　試験　「問４９」　選択肢４　、平成２３年　管理業務主任者試験　「問４７」　。
　　管理委託契約の締結に係る重要事項説明は、マンション管理適正化法第７２条　（重要事項の説明等）
　　「第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
　　　２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
　　　３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
　　　４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
　　　５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 」とあり、
　１項の政令とは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８２条
　「第八十二条 　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。 」とあり、
　例外として、新規マンションの工事完了から１年以内に契約期間が満了する場合には重要事項の説明はしなくてもいい。
　　　その理由は、マンションが新規分譲されると、順次入居が始まり、管理業務は必要となりますが、この時期では、まだ管理組合の運営は不完全なため、例外として、工事完了の日から1年以内に終了する短期の管理受託契約に限って重要事項の説明を省けるようにしたものです。
　（なお、”建設工事完了の日から１年間”で”分譲開始”とか”引き渡し”から１年間ではありませんよ。）

２ 従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとする場合において、当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項を記載した書面を交付して説明したが、管理者等以外のマンションの区分所有者等に対しては、重要事項を記載した書面を交付しなかった。

X　違反する。　従前の管理受託契約と同一の条件で更新契約をする場合には、選択肢１で引用した、マンション管理適正化法第７２条３項により、当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項を記載した書面を交付して説明が必要で、前半は正しい。
　　この場合でも、選択肢１で引用した、同法第７２条２項により、マンションの区分所有者等に対しては、重要事項を記載した書面を交付しなければいけない。設問は後半が間違っている。

３ 重要事項を記載した書面を作成するときに、その事務所ごとに置かれる専任の管理業務主任者でない管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させた。

○　違反しない。　選択肢１で引用した、マンション管理適正化法第７２条５項により、マンション管理業者は、重要事項を記載した書面を作成するときには、管理業務主任者の記名・押印が必要であるが、この管理業務主任者はその事務所に置かれる「専任」でなくてもいい。

４ 説明会の開催日の１０日前に、管理受託契約を締結しようとする管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付した。

○　違反しない。　重要事項の説明会を開くには、選択肢１で引用した、マンション管理適正化法第７２条１項後半により、説明会の日の１週間までに、、管理受託契約を締結しようとする管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付すればいい。１０日前は、違反しない。

答え：２　（過去問題をやってきた人には易しい。初めての人には、選択肢１の例外は難しいか。）

問５０

【問 ５０】 管理事務（マンション管理適正化法第２条第６号に規定するものをいう。以下本問において同じ。）の報告に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、正しいものはどれか。

１ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者の事業年度終了後、遅滞なく、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。

X　誤っている。　このあたりの出題は、平成２３年　マンション管理士試験　「問５０」　、平成２３年　管理業務主任者試験　「問５０」　もある。
　　管理事務の報告は、マンション管理適正化法第７７条（管理事務の報告）
　　「第七十七条 　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
　　　　２ 　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
　　　　３ 　管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 」とあり、１項をうけた、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８８条　（管理事務の報告）
　　「第八十八条 　マンション管理業者は、法第七十七条第一項 の規定により管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について次に掲げる事項を記載した管理事務報告書を作成し、これを管理者等に交付しなければならない。
　　　　　一 　報告の対象となる期間
　　　　　二 　管理組合の会計の収入及び支出の状況
　　　　　三 　前二号に掲げるもののほか、管理受託契約の内容に関する事項」とあり、報告の時期は、「マンション管理業者の事業年度の終了後」ではなく、当然ながら、「管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後」である。

２ マンション管理業者は、管理事務報告書を作成する場合は、管理受託契約の期間、管理組合の会計及び支出の状況のほか、管理受託契約の内容に関する事項を記載しなければならない。

X　誤っている。　設問がかなりひっかけであるので注意のこと。選択肢１で引用したマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８８条には、１号で「報告の対象となる期間」とはあるが、設問の「管理受託契約の期間」ではない。サラット読むと、正しくなる。

３ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、定期に、説明会を開催し、マンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、管理事務に関する報告をしなければならないが、管理事務報告書を作成し、マンションの区分所有者等に閲覧させれば、この説明会の開催を省略することができる。

X　誤っている。　管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、選択肢１で引用したマンション管理適正化法第７７条２項に該当し、これを受けたマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８９条
　　「第八十九条 　マンション管理業者は、法第七十七条第二項 の規定により管理事務に関する報告を行うときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度の終了後、遅滞なく、当該期間における管理受託契約に係るマンションの管理の状況について前条各号に掲げる事項を記載した管理事務報告書を作成し、法第七十七条第二項 に規定する説明会を開催し、管理業務主任者をして、これを当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に交付させなければならない。
　　　２ 　前項の説明会は、できる限り説明会に参加する者の参集の便を考慮して開催の日時及び場所を定め、管理事務の委託を受けた管理組合ごとに開催するものとする。
　　　３ 　マンション管理業者は、前項の説明会の開催日の一週間前までに説明会の開催の日時及び場所について、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の見やすい場所に掲示しなければならない。」とある。設問の「マンションの区分所有者等に閲覧させれば、この説明会の開催を省略することができる」の規定はない。

４ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれている場合に、管理事務に関する報告を行うときは、管理事務報告書を作成し、これを管理者等に交付しなければならない。

○　正しい。　選択肢１で引用したマンション管理適正化法第７７条１項と同法施行規則８８条に該当する。

答え：４　（各選択肢とも文章が入り組んでいるので、検討に時間がかかるが、選択肢４にたどりつくことはできたかも。）

ここまで、問５０