建物の区分所有等に関する法律

(昭和三十七年四月四日法律第六十九号)

(この解説においては、略称:区分所有法 と言う)

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新版 更新 中 (徐々にUp してます。随時、過去の出題、イラスト、判例、マンション標準管理規約、マンション管理標準指針などを追加・修正・加筆しています。)

マンション管理士・管理業務主任者を目指す方のために、区分所有法を条文ごとに解説しました。 

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  • このホームページの構成

第一章 建物の区分所有

  第一節 総則 (第一条     〜 第十条)
第二節 共用部分等 (第十一条   〜 第二十一条)
第三節 敷地利用権 (第二十二条 〜 第二十四条)
第四節 管理者 (第二十五条 〜 第二十九条)
第五節 規約及び集会 (第三十条   〜 第三十九条)
(第四十条   〜 第四十六条)
第六節 管理組合法人 (第四十七条 〜 第五十六条の七
第七節 義務違反者に対する措置 (第五十七条 〜 第六十条)
第八節 復旧及び建替え (第六十一条 〜 第六十四条)
第二章 団地 (第六十五条 〜 第七十条)
第三章 罰則 (第七十一条・第七十二条)
 
附則
 
◎区分所有法の中で詳細説明のあるもの
◎駐車場の専用使用権をめぐる平成10年の最高裁の判例について

◎最終改正:
  平成29年 9月30日:「駐車場の専用使用権をめぐる平成10年の最高裁の判例について」を入れた。
  平成28年 9月 9日:都市再開発法による、団地内の建物の一括建替え手法を、区分所有法第70条に追加した。
  平成28年 4月14日:平成28年3月のマンション標準管理規約の改正に伴い、解説内で引用した マンション標準管理規約  の条文を変更した(平成29年 9月:民泊関係の改正:12条 を追加した。)
  平成23年 6月24日法律第74号(情報処理関係の改正)
         これに合わせて、条文と解説は平成25年2月20日、更新済。

 ★区分所有法設定までのあらすじと改定の経過

 昭和20年に終わった第二次世界大戦後約10年を経た、昭和30年代に入り、戦後からの復興により、地方から都市部への人口の集中が始まりました。そこで、土地の有効活用のため都市部を中心に中高層の住居を目的としたビル(今日では、通常マンションと呼ばれる建物)が多数建設され、1つの建物の中に多くの室の所有者が、縦と横の関係で存在することになりました。
 この状況は、それまでの「民法」(現在は削除されている第208条)での、共有の関係を中心にした

  『数人ニテー棟ノ建物ヲ区分シ各其一部ヲ所有スルトキハ建物及ヒ其附属物ノ共用部分ハ其共有二属スルモノト推定ス』、
  『共用部分ノ修繕其他ノ負担ハ各自ノ所有部分ノ価格二応シテ之ヲ分ツ』

 の規定、「建物を区分してその一部を所有する」といっても、この内容は、第二次世界大戦前には多く存在していた住居形式で、その建築構造は、土地の上に1階建ての住居が壁を隔てて横に繋がったものや、せいぜい2階建て程度のいわゆる「棟割長屋」や「ハモニカ長屋」と呼ばれる隣の部屋と区分されたあまり大きくない1棟の建物を想定していた簡単な規定でした。
 しかし、建築技術の発展により、1つの建物で複数の階と多くの室数を有する大規模な高層建築物を造ることが可能となり、今までの壁を隔てた左右・隣との関係から、天井と床下・上下との関係も発生し、さらに多くの人々が1つの建物に住むという、共同生活がもたらす様々な法律関係も発生し、これまでの民法の条文だけでは、新しく発生する問題の解決ができなくなっていました。

 また、日本の民法が基本としている、1つの敷地(土地)の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心に構成されている「土地と建物」の権利関係の規定では、1つの敷地上にある複数の室への対応が出来なくなり、そこでこれらの問題の解決策として民法の特別法(民法に優先して適用される法律)として、37ヶ条からなる「建物の区分所有等に関する法律(以下略称:区分所有法という)」が昭和37年(1962年)に新しく制定されました。

★ 昭和37年(1962年)に新しく制定された37ヶ条の区分所有法が規定する主な点は、
 1.建物の区分所有という法律上の概念・区分所有権・区分所有者をはっきりとさせた
 2.区分所有建物(マンション)の内部を、個人が所有し、その所有者が自由に使用でき区分所有権の対象となる「専有部分」と、その建物に住む他の人も使うために自由な処分が制限される共用部分」とに分け、その内の「共用部分」を、個人の単独所有からはずし他の区分所有者達との共有とした
 3.「共用部分」を管理・使用する権利と義務を定め、各マンションで設定する「管理規約」と「多数決による集会での決議」による区分所有者(マンション・オーナー)達の自治運営を広く認めた
 4.複数の棟からなる団地における管理に関する規定を定めた
 です。

 昭和37年に新しく制定された区分所有法により、マンションにおいては今までの民法で規定されていた建物に対する「所有権」が制限を受けた新しい概念の「区分所有権」として創設され、また建物の「共用部分」の「共有」が民法とは異なった扱いとなりました。

 しかし、新しく制定された区分所有法も、建物と土地の権利が一体化していないために登記簿上でのトラブルや共同生活をおくっているマンション内での管理の不十分が指摘され、昭和37年の区分所有法が制定されて約20年後の昭和58年(1983年)に、区分所有法は大幅に改正されました。

★ 昭和58年(1983年)の改正により、区分所有法は条文数が今までの37ヶ条から倍近くの70ヶ条に増え、また、構成も、章・節となり、新たに「土地の権利の敷地利用権、区分所有者の団体(法人格のない管理組合)、管理組合の法人化、義務違反者などに対する措置、区分所有建物の建替え」などの規定が設けられました。

 昭和58年の改正の主な内容は、次のとおりです。
 1.マンションの専有部分(各室)とそのマンションが建っている土地の権利(敷地利用権といいます)との関係を一緒(一体化)にし、室と土地がバラバラに処分できなくした
 2.室(専有部分)の権利と土地の権利(敷地利用権)を別々に処分できなくしたことに伴い、不動産登記法も変更し、土地の権利=敷地利用権(不動産登記法では「敷地権」といいます)は、建物の専有部分に登記し、土地を処分しても建物(専有部分)の登記変動だけにした
 3.マンションの管理を充実させるため、区分所有者の団体や管理組合法人制度、規約の扱い方、問題を起すマンション住人に対する訴訟制度、また建替えでの規定の改正をした
 などです。

 

★平成14年(2002年)の改正の主なポイントは;

 昭和37年に民法の特別法として制定された区分所有法は、昭和58年に大幅に改正されましたが、高度成長を続ける日本では、都市部への人口の集中は加速しており、土地の有効活用策として、高層マンションの建築が促進されました。
 そこで、分譲マンション数も増加し、多くの人がマンション生活をおくるようになりました。

 しかし、マンションでは戸建と異なった、1つの建物内で多くの人々が共同生活をおくるため管理面でのトラブルが多発しており、また平成7年(1995年)に起きた「阪神・淡路大震災」での阪神地区におけるマンションの倒壊において、倒壊したマンションをどう建替えていくかで今までの民法の共有の関係では解決に時間がかかる建替制度の不備が明確になりました。
 建替制度に対しては、緊急に対応が必要であったため、大規模災害による全壊マンションの再建に関する特別法として同年(平成7年)3月に「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」が制定・施行されるにいたりました。
この法律は、区分所有法の特別法で、通常、「再建特別措置法」などと呼ばれています。

 区分所有法自体も、建替えを考慮し、不明確な条文の解釈での問題点や、また世間の情報化の進歩(IT化)を反映して、平成14年(2002年)の改正がありました。
平成14年の改正では、各条文において項目数も追加され、条文数も70条から、72条になりました。

◎ 平成14年の変更や追加の主な点は、 以下のとおりです。 

T.マンション管理の適正化のための措置として

 1.特別決議を要する共用部分の変更の範囲を限定(第17条関係)
   ・共用部分の変更行為のうち「形状又は効用の著しい変更を伴なわないもの」は、普通決議で実施可能(いわゆる大規模修繕も過半数決議で実施可能)になりました

 2.管理者(管理組合の理事長等)の権限の拡充・明確化(第26条関係)
   ・共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限を付与することになりました。
   ・これらの事項につき第三者である管理者でも当事者として訴訟追行することも可能となりました。

 3.規約の適正化に関する規定の新設(第30条関係)
   ・区分所有者間の衡平が図られるように定めるべきことが規定されました。(当然ですが)

 4.規約及び集会に関する規定の整備・IT化等による新規規定(第30条、第33条、第39条、第42条、第45条関係)
   ・規約・議事録の電磁的記録(フロッピー・ディスク、CDやUSBメモリーなど)による作成・保管もできることになりました。
   ・電磁的方法(コンピューター利用)による議決権行使も管理組合の規約によっては可能になりました。
   ・集会を開催せずに書面または電磁的方法によって決議を行うことを許容するような方法も可能となりました。

 5.管理組合法人成立の人数要件(30人以上)を撤廃した(第47条関係)
   ・従前の法人成立要件の区分所有者の数が30人未満の管理組合についても、法人格を取得することが可能となりました。

 6.復旧決議の反対者が買取請求をする場合の手続きの整備(第61条関係)
   ・賛成者の全員の合意で、区分所有者以外の買取人(ディベロッパーなど)の指定が可能になりました。
   ・4か月以上の催告期間経過後は買取請求不可(権利行使の期間を制限)となりました。

U.建替え円滑化のための措置として

 1..建替え決議の要件の見直しと手続きの整備
   (1)建替え決議の要件の見直し(第62条1項関係)
     ・区分所有者及び議決権の5分の4以上の多数決のみで建替えが可能(費用の過分性の要件は撤廃)となりました。

   (2)建替え後の敷地の範囲・建物の使用目的の同一性の要件の緩和・撤廃(第62条第1項関係)
     ・従前の敷地と一部でも重なり合った土地であれば、新建物の敷地とすることが可能となりました。
     ・新旧建物で主たる使用目的を変更(居住用限定から居住用と事務所も可など)することが可能となりました。

   (3)建替え決議をする場合の手続の整備(第62条第4項から第6項までの関係)
     ・集会の招集時期を2か月以上前に前倒しにして行うことになりました。
     ・事前に通知すべき事項が拡充(情報提供の充実)されました。
     ・集会の1か月以上前に説明会の開催が義務付けられました。
 
 2..団地内にある建物の建替え手続等の整備
   (1)団地内の建物の建替え承認決議の制度を導入(第69条関係)
     ・団地管理組合の集会の議決権の4分の3以上の承認決議で建替えが可能となりました。
      (要件)新旧建物の所在土地が団地建物所有者の共有、団地内建物の一部が区分所有建物
     ・他の棟の将来の建替えに特別な影響が及ぶ場合についても、団地建物所有者間の適切な利害調整が図られるよう考慮されています。

   (2)団地内の建物の一括建替え決議の制度の導入(第70条関係)
     ・団地管理組合の集会の区分所有者及び議決権5分の4以上(各棟の3分の2以上)の決議で団地内のすべての建物の一括建替えが可能となりました。
      (要件)@敷地が団地建物所有者の共有、
           A団地内建物の全部が区分所有建物、
           B規約で建物が団地管理組合の管理対象とされていることです。

 この平成14年の区分所有法改正の前に、区分所有法で規定する「建替え」の決議後を受けて、マンションの建替えに関する法律「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」も制定されて、区分所有法では明確でなかった建替えのその後を規定しています。(平成14年12月施行)

★平成20年(2008年)12月施行による改正のポイントは;

*平成20年12月に「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の制定・施行により、民法で規定していた「法人」の規定が大幅に変更・削除されました。 

「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」制定の概要は以下のとおりです。

 ◎ 中間法人法の廃止
  杜撰な管理にあり、問題となっていた公益法人が、行政改革のやり玉にあがり、公益法人制度改革関連法の一つとして成立した「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が、平成18年6月2日に公布され,平成20年12月1日から施行されました。
  この法律の施行に伴い,中間法人法は廃止され、既存の中間法人は、「一般社団・財団法人法に基づく一般社団法人」に移行しました。

 この「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の制定により、これまであった民法第3章法人の規定(第33条〜第84条の2)が大幅に変更になりました。変更といっても実体は、民法の法人の規定がほとんど削除されています。
 この民法の改正をうけ、区分所有法でも、管理組合法人の規定で準用していた民法の条文が無くなったために、準用先を「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」としたり、民法で削除された条文を区分所有法の条文として新規に明文規定しています。
 たとえば、区分所有法の旧第47条10項(法人の権利・行為能力、事務所など)や、理事及び監事に関する区分所有法旧第49条7項同第50条3項などの規定です。

  特に、管理組合法人の解散及び清算については、区分所有法内で準用していた民法の条文が削除されたために、区分所有法に新しく第55条の2〜第55条の9 及び、第56条の2〜第56条の7 が追加されました。

★現在の区分所有法の構成:

 区分所有法は、一棟の建物を室を単位に区分し、その各部分を所有権の目的とする場合の所有関係を定めるとともに、廊下・階段を含めた建物や、集会室・管理人室などの附属施設そして敷地などの共同管理について定めた法律です。

 たとえば居住用のマンションでは、各住戸部分(室)を各々の所有者が単独所有しても、住戸部分のほかに、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、所有者が単独所有できない(ある人が単独所有し、利用を制限すると他の人が困る)部分があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要があります。

◎建物を専有部分と共用部分に分けた
 そこで、区分所有法では、権利関係の調整を図る必要性から、各々が単独所有し今までの民法で規定した「所有権」を制限した内容として新しく「区分所有権」を創設し、その権利が及ぶ建物の単独所有部分を「専有部分」と名づけました。

 また、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、ある人が単独所有し、利用を禁止すると他の人が困る部分を「共用部分」と名づけ、民法の「共有関係」を制限し、この「共用部分」の権利は、「専有部分」と共に移動し、単独には処分(分割、抵当権の設定など)ができなくしました。
 
 また、建物の各室は、構造上/物理的に壁や天井を介して隣室や上下の室と繋がっています。
 この状態では、民法で定める所有権に基づいて、自分の室の壁や天井・床だけを取り外ずすと、穴があいたりして当然に他の人の室に影響を及ぼします。
 そこで、一棟の建物の一部を分けて(区分といいます)所有する以上、必然的に建物を、他の区分所有者と共同して管理する必要がありますので、管理のための組織や運営方法等について規定する必要があります。
 これは、建物だけでなく、そのマンションがある建物の敷地や附属施設にもいえますので、敷地と附属建物についても、規定しました。

◎建物の権利と土地の権利(敷地利用権)が共に移動するようにした
 マンションのように、建物の権利が区分して所有されている場合、土地(敷地)の権利が建物の権利とは別になると、土地の権利者から、その土地の所有権により、マンションの1室を壊せという事態も想定されます。
 1棟の建物の1室だけを壊せということは、集合住宅である隣室や上・下の室に与える影響上からも不可能な要求ですから、この状況が発生する事態を回避する手立てが必要です。
 そこで、区分所有法では、マンションが建っている土地を「建物の敷地」と規定し、室(専有部分)を所有する権利と連動させ、新しく「敷地利用権」を創設しました。

 そして、敷地利用権となると、室(専有部分)の権利が動けば、土地の権利も一緒に動くよう分離して処分ができないと規定しました。これは、不動産取引にも反映させる必要性から、不動産登記法も改正されています。

 このように、民法で定める所有権と共有関係を大幅に制限した内容を定めているのが、区分所有法です。

 その、概念は、建物内において自分で原則、自由に処分できる部分「専有部分」の権利を中心に、次のようになっています。

 さらに、区分所有法では、この所有権の制限の他に、1つの建物の中で多くの人が暮らし生活するいわゆる共同生活であるために、戸建のような自由な使用ができないことを想定し、居住者間での「ルール」を規約で定めることができるようにしています。

★その他の規定
  区分所有法は、もともと、一棟における建物と土地の権利関係・管理関係を定めた法律でしたが、それが発展して、複数のマンションなどの建物が存在する、いわゆる団地関係における管理等の方法についても定めています。

◎現在の区分所有法は、以下のように、3つの章から構成されています。

 1)第1章「建物の区分所有」 (第1条から第64条まで)

  1棟の建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の中核をなしています。
  8節から成り立っています。

  第1節、第1条から第10条までは、区分所有法関係の基本的な用語の定義など
  第2節、第11条から第21条までは、廊下・階段など共用部分の共有関係など
  第3節、第22条から第24条までは、マンションの土地(敷地利用権)と専有部分との関係
  第4節、第25条から第29条までは、団体生活をまとめる管理者の立場
  第5節、第30条から第46条までは、団体での生活規範となる規約及び集会のありかた
  第6節、第47条から第56条の2までは、管理組合を法人とした場合 
  第7節、第57条から第60条までは、マンションに住む人が義務違反をした場合にとれる措置
  第8節、第61条から第64条までは、建物が壊れたとき、老朽化した場合における所有者の選択

 2)第2章「団地」 (第65条から第70条まで)

  1団地内に数棟の建物があって、それらの建物の所有者が団地内の土地等を共有している場合、すなわち団地関係が構成されている場合における管理の方法、建替え等について規定。

 3)第3章「罰則」 (第71条、第72条)

   管理者、理事、規約を保管する人、議長又は清算人が義務等を怠った時には、20万円以下の過料、または 10万円以下の過料が課せられます。

以上。

ページ終わり

謝辞:Kzさん(現在、ホーム・ページは閉鎖されました)の了解により一部転用・編集をしています。

主な更新日:
2018年 3月13日:平成29年の出題を入れた。
2018年 3月 10日:第25条1項に最高裁判例として「理事長職の解任は理事会でできる」を入れた。
2017年11月 3日:第33条2項の「閲覧」にカメラによる写真撮影ができるを入れた(平成28年12月9日の大阪高等裁判所の判決もあり)
2017年 9月30日:平成10年の駐車場の専用使用権をめぐる最高裁判所の判決の解説をいれた。
また、標準管理規約で「民泊関係(12条)」も改正した。
2017年 3月11日〜4月 7日:平成28年の出題を入れた。
2016年11月23日:第17条2項及び第31条1項後段の「特別の影響」で判例:平成10年10月30日:最高裁を入れた。
2016年10月10日:判例として、第30条に修繕積立金の返金を入れた。
2016年 7月 8日:最高裁の判例;平成27年 9月18日;不当利得請求は、集会の決議や規約があれば、各区分所有者は行使できない を第19条に追加した。
2016年 4月 8日〜14日:平成28年3月14日付の標準管理規約(単棟型)、同3月31日付の団地型の改正に対応した。
2016年 3月19日:WINDOWS 10 を入れた。
2016年 2月24日;平成27年の出題を入れた。
2015年 6月20日:第63条に建替え条件付賛成、売渡の時価を入れた。
2015年 4月11日:平成26年の出題をいれ、文章全体を見直した。
2014年 9月28日:第19条に「弁護士費用は、滞納者に請求できる判例:平成26年4月16日:東京高裁」を入れた。
2013年 9月 5日:「第29条」に、「共有」、「合有」そして「総有」を入れた。
また、「第26条4項」に、法人格なき管理組合についての原告適格を認めた、最高裁の判例を入れた。
2013年 8月25日:水道料金の一括検針・一括徴収制度と規約の無効の最高裁の判例を第30条1項に入れた。
2013年 8月15日:全体を再再度見直しして、図を入れたり追記した。
2013年 5月24日:ちょろちょろと。
2013年 4月 3日:平成24年のマンション管理士・管理業務主任者試験の出題年を入れた。
区分所有法第33条2項に「謄写(コピー)」を追記した。
2013年 3月:平成24年のマンション管理士・管理業務主任者試験からの「不動産登記法」、「民事訴訟法」、「税」などと追記した。
2013年 2月20日:第56条の6 削除に伴い、、第56条の7 等変更した。
2012年 8月19日:第22条に追記。(古いマンションと敷地)
2012年 2月20日:平成23年の出題年、標準管理規約の改正を入。
2011年 8月11日:ちょろちょろと
2010年5月28日;ちょろちょろと
2009年6月17日:開始

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